88,690,000원
인천지방법원 2025타경34075. 부천시 원미구 심곡동 제이엔펠리스비 10층 1002호, 전용 36.71㎡의 아파트형 도시형생활주택 원룸입니다. 감정가 181,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 88,690,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금 잔액을 함께 계산해야 합니다.
임차인 임은비는 2021.06.22 확정일자를 받고 2021.09.10 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.04.05 차종숙 근저당권보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 190,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당 가정에서는 86,693,580원만 배당되고 103,306,420원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 365-13 제이엔펠리스비 10층 1002호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 장말로 367 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 36.71㎡ · 10층 건물 중 10층 |
| 단지 | JN팰리스B동 · 35세대 · 2012.07.19 준공 |
| 소유자 | 최진호 (2022.06.17 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 222,800,661원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.05 을구 7번 근저당권 · 차종숙 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기부의 과거 근저당 중 우리은행 55,000,000원은 2015.08.07, 국민은행 55,200,000원은 2017.09.08, 국민은행 56,400,000원은 2021.09.13 각각 말소됐습니다. 따라서 이 세 권리는 현재 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다.
현재 말소기준은 2022.04.05 설정된 차종숙 근저당권입니다. 이후의 우리카드 가압류, 서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임은비의 임차권등기는 2023.09.13에 이뤄졌어도, 그 기초가 되는 전입·점유가 2021.09.10이므로 선순위 대항력은 유지됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으며, 실제 임차인 또는 전입자는 김은솔·이예은·임은비 3명입니다. 김은솔과 이예은은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고 보증금은 미상입니다.
| 성명 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은솔 | 점유 부분 미상 보증금 미상 | 2025.02.17 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 매수인 인수 없음 |
| 이예은 | 점유 부분 미상 보증금 미상 | 2025.02.18 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 매수인 인수 없음 |
| 임은비 | 건물 전부 190,000,000원 | 2021.09.10 2021.06.22 | 있음 | 있음 배당요구 2023.09.13 | 보증기관 승계 없음 잔액 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 총취득액은 거의 그대로
현재 최저가 88,690,000원만 놓고 보면 비교 거래 평균 176,250,000원의 50.3%입니다. 그러나 임은비의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 그 결과 실질취득액은 보증금 190,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 88,690,000원 | 103,306,420원 | 191,996,420원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 62,082,999원 | 129,434,495원 | 191,517,494원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 43,458,099원 | 147,724,147원 | 191,182,246원 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 88,690,000원이 아닌 191,996,420원
JN팰리스B동의 전용 35.45~36.71㎡ 거래 4건은 2021.08부터 2022.06까지 160,000,000원~190,000,000원입니다. 평균은 176,250,000원이고, 최신 거래는 2022.06의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 36.71㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 35.45㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2021.09 | 36.71㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 35.45㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 176,250,000원 |
현재 실질취득액 191,996,420원은 거래 평균보다 15,746,420원 높고, 평균의 108.9%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 1,996,420원 높아 최신 거래 대비 101.1%입니다. 감정가 181,000,000원보다도 10,996,420원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,996,420원 |
| 1. 임차인 임은비 보증금 | 190,000,000원 | 86,693,580원 |
| 미배당 · 임은비 보증금 잔액 | 103,306,420원 | 매수인 인수 |
| 근저당 · 차종숙 | 75,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,008,510원 | 0원 |
| 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 222,800,661원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임은비의 우선변제 배당으로 전액 소진됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당도 0원이며, 임은비의 미배당 보증금 103,306,420원은 매수인 부담으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 등재됐으나 실제 이용상태는 도시형생활주택 원룸형이며, 전용면적은 36.71㎡입니다.
- 입지. 심곡1동행정복지센터 남동측 약 150미터 지점으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 남측으로 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리지역이며, 중로1류에 접합니다.
- 물적 상태. 철근콘크리트구조 10층 건물의 최상층으로, 급·배수와 위생·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 35세대의 소규모 도시형생활주택이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0%입니다. 비교 거래도 4건에 그칩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰 상한은 실질취득액으로 계산. 입찰가에 임은비의 예상 미배당 보증금을 더해 총투입액을 산정해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 낙찰가가 낮아지면 임은비 인수액이 증가하므로, 3회·4회 유찰만으로 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임은비의 임대차계약서·전입·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본과 대조해야 합니다.
- 후순위 전입자 확인. 김은솔과 이예은은 대항력이 없지만 보증금과 실제 점유관계가 미상인 만큼 명도 대상과 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세 등에 따라 임은비 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 재조사. 비교 거래가 2021.08~2022.06에 집중돼 있으므로 현재 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 관리비 체납과 현장 점유 여부를 관리주체 및 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,869만원 낙찰”이 아니라 “약 1억9,200만원 취득”
이 물건의 최저가는 감정가의 49%인 88,690,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임은비의 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 103,306,420원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득액은 191,996,420원입니다.
3회 또는 4회 유찰되더라도 실질취득액은 각각 191,517,494원과 191,182,246원으로 약 191,000,000원대에 머뭅니다. 비교 거래 평균 176,250,000원보다 높고 최신 거래 190,000,000원도 웃돕니다. 거래 표본마저 2022.06 이전이므로 현재 가격 안전성도 확인되지 않습니다. 낮은 최저가가 투자 매력으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다.