인천지방법원 2025타경34079. 부천시 원미구 춘의동 동관리치빌 5층 502호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 백상훈은 2019년 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 정리된 말소기준은 2014년 부천제일새마을금고 근저당권이며, 이후의 압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “후순위 권리는 소멸한다”는 문장에 있지 않습니다. 매각물건명세서는 을구 5번 주택임차권등기를 명시 인수권리로 적었고, 동시에 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서를 기재했습니다. 따라서 확약이 예정대로 이행된다는 전제에서 하민기 임차권의 실질 인수는 0원*이지만, 입찰 전 확약서 원문과 말소 조건을 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 142-13 동관리치빌 5층 502호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 계남로301번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 5층 502호 |
| 분석대상 면적 | 23.89㎡ |
| 소유자 | 백상훈 (2019.07.01. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,480,000원 / 46,470,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 동관리치빌 8세대 / 2014.08.14 |
① 권리 흐름 — 확약을 전제로 실질 인수 0원*
말소기준 뒤에는 신한은행 근저당권이 설정됐다가 2017년 해지로 말소됐고, 국·부천시· 국민건강보험공단의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 배당계산에서는 부천제일새마을금고 근저당권이 매각대금 대부분을 흡수하고, 신한은행과 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하민기 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2020.06.22. 기존 기재 2020.10.22. | 2020.06.10. 2022.03.18. | 135,000,000원 141,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 보완 승계 해당 없음 |
등기에는 임대차계약일자 2020.05.26. 및 2022.03.12., 보증금 135,000,000원 및 141,700,000원이 병기되어 있습니다. 2024.05.10. 기재는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 같은 임차권등기의 주민등록일자를 2020.06.22.로 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 실제 임차인은 하민기 1명으로 봐야 하며, 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 24.5%라는 숫자보다 면적 차이가 중요하다
확인된 동관리치빌 실거래는 2건이며 모두 전용 34.27㎡, 5층, 거래가 190,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.08., 이전 거래는 2022.06.이고, 최근 거래와 이전 거래의 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 본건과 비교 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.08 | 34.27㎡ | 5 | 190,000,000원 | 본건 23.89㎡와 면적 불일치 |
| 2022.06 | 34.27㎡ | 5 | 190,000,000원 | 본건 23.89㎡와 면적 불일치 |
| 최근 12개월 평균 | 34.27㎡ | 1건 | 190,000,000원 | 직접 비교 제한 |
최저가 46,470,000원은 비교 실거래 190,000,000원의 24.5%입니다. 그러나 본건 면적과 비교거래 면적이 일치하지 않으므로 이 비율을 그대로 할인율이나 시세차익으로 해석할 수 없습니다. 확인된 거래도 2건뿐이고, 8세대 규모의 소형 다세대라 표본이 제한적입니다. 현재 자료만으로는 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,236,460원 |
| 2. 근저당 · 부천제일새마을금고 | 520,000,000원 | 45,233,540원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 141,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 715,700,000원 중 채권자 예상배당은 45,233,540원이며, 미배당액은 670,466,460원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 실질 인수는 확약서 이행을 전제로 0원*입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 34.3% | 46,470,000원 | 45,233,540원 | 670,466,460원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 32,528,999원 | 31,543,477원 | 684,156,523원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 16.81% | 22,770,299원 | 21,960,434원 | 693,739,566원 | 0원* |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 주택임차권 말소동의 확약서가 유효하게 이행된다는 동일한 전제를 사용한 결과입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘의동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 5층으로, 외벽은 스톤코트·드라이비트, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 소로의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 가로장방형의 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하고, 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 166.5㎡, 공시지가는 3,042,000원/㎡입니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 확인된 실거래는 2건입니다. 본건과 일치하는 23.89㎡ 거래표본이 없어 재매각 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 조건, 제출 여부와 낙찰 후 임차권 말소 절차를 확인하세요.
- 임차인 중복 금지. 2024.05.10. 등기는 하민기의 주민등록일자를 바로잡은 경정등기입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 말소기준 원본 대조. 부천제일새마을금고 근저당의 공동담보목록과 2014.09.25. 일부포기 말소가 본 호실에 미치는 범위를 확인하세요.
- 당해세. 국·부천시·국민건강보험공단 압류가 있으며, 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 면적 일치 시세. 34.27㎡ 거래가 아니라 본건 23.89㎡와 유사한 춘의동 다세대 실거래를 별도로 확보해 응찰가를 산정하세요.
- 제시외건물. 북측·동측 구조물의 매각 포함 여부, 전유부분 침범 여부, 철거·원상복구 가능성을 확인하세요.
- 건축물대장. 위반건축물 표시 관련 문구를 대조하고 금융기관 대출 가능 여부도 사전 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시기를 현장 조사하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 현장 확인 뒤 판단
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 실제 임차인은 하민기 1명이고, 전입·점유일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
그러나 최저가 46,470,000원만 보고 가격 매력이 확정됐다고 보기는 어렵습니다. 비교 실거래 190,000,000원은 본건보다 넓은 34.27㎡ 거래이고, 본건과 같은 23.89㎡ 표본은 확인되지 않았습니다. 여기에 3회 유찰, 8세대 규모, 북측·동측 제시외건물, 위반건축물 표시 관련 문구가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 조건부 통과, 가격 판단은 보류입니다. 확약서와 건축물 상태, 면적이 일치하는 시세까지 확인한 뒤에야 낮은 최저가가 실제 기회인지 판단할 수 있습니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 을구 5번 주택임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 이행된다는 전제입니다.