인천지방법원 2026타경500319. 인천 남동구 간석동 씨동 3층 302호, 전용 36.34㎡ 다세대주택입니다. 감정가 91,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 31,213,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34% 수준이라 상당히 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 선순위 임차보증금의 승계 여부를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
홍상미는 2022.05.27 전입·점유, 2022.04.25 확정일자를 갖고 있고 2024.07.09 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026.01.20이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 현재 최저가를 전제로 집행비용을 제외한 30,251,166원을 배당받더라도 79,748,834원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 김영호의 보증금 1,000,000원도 배당 없이 전액 인수되는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 605-15 씨동 3층302호 · 석정로552번길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.34㎡ · 3층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 주은석 (2022.04.04. 소유권이전 · 거래가액 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 127,133,814원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부 확인 못함 |
| 사용승인 | 1991.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
과거 국민은행·광양새마을금고 근저당과 윤선화·이성지 전세권 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 핵심은 2024.07.09 등기된 홍상미의 주택임차권입니다. 임차권의 전입·점유일은 2022.05.27이고 경매개시결정은 2026.01.20이므로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차관계 — 확인된 인수액만 80,748,834원
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 홍상미 | 2022.05.27 / 2022.04.25 | 110,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
| 김영호 | 2024.12.11 / 미상 | 1,000,000원 / 450,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 전액 승계 |
| 택금융 | 2022.05.27 / 2022.04.25 | 미상 / 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 有 승계범위 미상 |
홍상미는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작아 전액 변제가 불가능합니다. 현재 회차 배당 계산상 홍상미에게 30,251,166원이 배당되고 79,748,834원이 미배당으로 남습니다. 김영호는 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 1,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이는 최저가와 비싼 실질취득
목화C동 전용 36.34㎡ 거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 73,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 지표와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 69,000,000원, 최신 거래도 2023.01의 69,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.4% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 36.34㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2022.01 | 36.34㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.34㎡ | 2건 | 73,000,000원 |
최저가 31,213,000원은 최근 평균 69,000,000원의 45.2%이므로 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 홍상미·김영호의 확인된 승계를 반영한 실질취득액은 111,961,834원으로 최근 평균보다 42,961,834원 높습니다. 따라서 이 사건을 “3회 유찰돼 시세보다 싸다”고 평가하면 권리 부담을 빠뜨리게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 961,834원 |
| 1. 임차인 홍상미 보증금 | 110,000,000원 | 30,251,166원 |
| 인수 · 김영호 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 127,133,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
홍상미 보증금 중 79,748,834원이 미배당으로 남고, 김영호 보증금 1,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 확인 인수액 합계는 80,748,834원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 임차관계에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 쉽게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 31,213,000원 | 80,748,834원 | 111,961,834원 |
| 4회 유찰 시 | 21,849,100원 | 89,944,184원 | 111,793,284원 |
| 5회 유찰 시 | 15,294,369원 | 96,380,930원 | 111,675,299원 |
이 표가 이 사건의 본질을 보여줍니다. 유찰이 거듭돼 낙찰가가 31,213,000원에서 21,849,100원, 다시 15,294,369원으로 내려가도 매수인 인수액은 80,748,834원 → 89,944,184원 → 96,380,930원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 승계 증가로 바뀌는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석역 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 간석역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 1991.05.22입니다. 위생·급배수·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 목화C동은 8세대이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 최근 거래 지표가 이전 구간 대비 10.4% 하락해 가격 판단 시 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 홍상미 미배당액 확인. 매각대금에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 김영호 승계 확인. 대항력이 있고 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 1,000,000원이 전액 인수로 계산됩니다.
- ‘택금융’ 원본 확인. 보증금이 미상인 만큼 임차관계의 실체·중복 여부와 실제 보증금 액수를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 비교. 현재 확인분 기준 111,961,834원을 최근 평균 69,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 10.4% 낮아졌으므로 과거 77,000,000원 거래나 전체 평균만으로 가격을 높게 잡지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인을 못했으므로 현황과 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건의 표면 숫자는 감정가 91,000,000원에서 최저가 31,213,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 홍상미의 선순위 임차보증금이 배당으로 전액 해소되지 않아 현재 회차에 79,748,834원이 남고, 김영호 보증금 1,000,000원도 인수됩니다. 따라서 확인된 총 부담은 111,961,834원으로 최근 12개월 평균 69,000,000원을 크게 웃돕니다.
게다가 시세는 최근 구간이 이전보다 10.4% 하락했고, 보증금이 미상인 임차관계도 남아 있습니다. 이 물건에서 중요한 숫자는 ‘최저가 31,213,000원’이 아니라 낙찰 후 실제로 부담하게 되는 총액입니다. 유찰이 한두 번 더 진행되더라도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 승계액이 증가하는 구조이므로, 단순한 유찰 할인만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
