인천지방법원 2026타경500319. 간석동 605-15 씨동 3층 302호, 전용 36.34㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 주은석은 2022년 1월 27일 매매를 원인으로 거래가 77,000,000원에 취득했고 2022년 4월 4일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건에서 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차인입니다. 등기상 말소기준으로 산출된 권리는 2026년 1월 20일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정인데, 홍상미의 전입·점유는 2022년 5월 27일, 김영호의 전입은 2024년 12월 11일로 모두 그보다 앞섭니다.
특히 홍상미는 임차보증금 110,000,000원, 확정일자 2022년 4월 25일, 전입·점유 2022년 5월 27일이며 2024년 7월 9일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다. 따라서 최저매각가 44,590,000원이 최근 거래 69,000,000원의 64.6%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 결론이 뒤집힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 605-15 씨동 3층302호 · 석정로552번길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.34㎡ · 3층 건물 내 제3층 제302호 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 · 사용승인일 1991.05.22 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 주은석 · 2022.01.27 매매 · 거래가 77,000,000원 · 2022.04.04 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 127,133,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 등기에서 직접적인 핵심 권리는 을구 13번 홍상미 주택임차권입니다. 임차보증금 110,000,000원, 임대차계약일 2022.04.23, 확정일자 2022.04.25, 전입·점유 2022.05.27로, 2026.01.20 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 처리되지 않았고, 배당 후 남은 금액을 매수인이 부담하는 인수형 권리입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍상미 제3층 제302호 36.34㎡ 전부 | 2022.05.27 2022.04.25 | 110,000,000원 — | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.07.09 | 66,612,620원 인수 |
| 김영호 | 2024.12.11 미상 | 1,000,000원 450,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 1,000,000원 인수 |
| 택금융 | 2022.05.27 2022.04.25 | 미상 — | 대항력 확인 필요 | 우선변제 행사 가능 배당요구 2026.01.13 | 승계액 미상 |
② 시세 비교 — 49% 최저가보다 112,202,620원 실질취득을 비교해야 한다
목화C동은 총 8세대, 전용 36.34㎡ 기준 확인된 실거래는 2건입니다. 2022년 1월 3층 77,000,000원, 2023년 1월 2층 69,000,000원이며 전체 평균은 73,000,000원입니다. 가격 판단에는 과거 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 69,000,000원을 우선해서 보는 편이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 36.34㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2022.01 | 36.34㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.34㎡ | 2건 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.34㎡ | 1건 | 69,000,000원 |
표면상 최저가 44,590,000원은 전체 실거래 평균의 61.1%, 최근 12개월 평균의 64.6%입니다. 그러나 이것은 매수인이 떠안을 임차보증금을 빼고 본 숫자입니다. 현재 회차의 확인된 실질취득 112,202,620원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 69,000,000원의 약 162.6%입니다. 따라서 이 사건을 “시세의 절반 수준이라 싸다”고 평가할 수 없습니다.
유찰이 더 진행돼도 구조는 달라지지 않습니다. 홍상미처럼 대항력 있는 임차인의 큰 보증금이 낙찰가를 웃도는 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 감소하고 미배당 인수액이 늘어, 실질취득액이 보증금 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 44,590,000원 | 67,612,620원 | 112,202,620원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 31,212,999원 | 80,748,835원 | 111,961,834원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 21,849,099원 | 89,944,185원 | 111,793,284원 |
낙찰가가 44,590,000원 → 31,212,999원 → 21,849,099원으로 내려가도, 인수액이 67,612,620원 → 80,748,835원 → 89,944,185원으로 커져 확인분 기준 실질취득은 약 111,793,284원~112,202,620원에 머뭅니다. 택금융의 보증금이 확인될 경우 별도 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 홍상미 보증금 | 110,000,000원 | 43,387,380원 |
| 인수 · 임차인 김영호 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 127,133,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 44,590,000원이 집행비용 1,202,620원과 홍상미 배당 43,387,380원으로 모두 소진됩니다. 홍상미 미배당 66,612,620원과 김영호 1,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구 127,133,814원은 배당 0원이며, 택금융의 보증금은 확인되지 않아 위 금액에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못한 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석역 북동측 인근으로, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 간석역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1991.05.22 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등을 대상으로 2025.08.26~2026.08.25 지정된 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 202.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 1,290,000원/㎡입니다.
- 환금성. 목화C동은 총 8세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023.01의 69,000,000원이며 최근 가격 추세는 -10.4%입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 최저가 44,590,000원이 아닌 확인된 실질취득 112,202,620원을 최근 거래 69,000,000원과 비교해야 합니다.
- 홍상미 미배당액 확인. 보증금 110,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 43,387,380원, 인수 예상 잔액은 66,612,620원입니다.
- 김영호 인수 확인. 전입일 2024.12.11로 말소기준보다 앞서며 보증금 1,000,000원이 전액 인수로 계산되어 있습니다.
- 택금융 신고 확인. 전입 2022.05.27, 확정일자 2022.04.25, 배당요구 2026.01.13이 확인되지만 보증금은 미상입니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 자료가 아니므로 별도 권리관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 31,212,999원·인수 80,748,835원, 4회 유찰 시 매각가 21,849,099원·인수 89,944,185원으로 낙찰가 하락분만큼 인수가 커집니다.
- 시세 하락 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 69,000,000원이고 최근 가격 추세는 -10.4%입니다. 과거 평균 73,000,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 임차권등기, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 임차보증금 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “112,202,620원 실질취득”이 본질
이 사건의 가장 위험한 착시는 감정가 91,000,000원의 49%인 최저가 44,590,000원입니다. 그 숫자만 보면 최신 거래 69,000,000원보다 낮지만, 홍상미의 미배당 보증금 66,612,620원과 김영호 보증금 1,000,000원을 더하면 현재 회차의 확인된 실질취득은 112,202,620원입니다. 최신 거래 및 최근 12개월 평균 69,000,000원의 약 162.6%이고 시장 추세도 -10.4%입니다.
더 유찰되어도 매각가가 낮아지는 대신 홍상미 미배당 인수가 늘어 확인분 실질취득은 3회 유찰 시 111,961,834원, 4회 유찰 시 111,793,284원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다. 게다가 택금융의 보증금은 아직 금액을 특정할 수 없어 추가 승계 위험까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “낙찰가는 싸지만 실제 취득비용은 시세 이상인 선순위 임차인 인수형”으로 보는 것이 핵심입니다. 최저가만을 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
