44,590,000원
인천지방법원 2026타경500456. 인천 미추홀구 주안동 코지리움 2층 201호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 ‘의원’으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 방우석이고, 2014.12.15. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 채권최고액 60,000,000원이 말소기준입니다. 신청채권자 역시 한국양봉농업협동조합이며 청구액은 48,133,942원입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김수정 1명이고, 전입일 2022.04.07.은 말소기준 2014.12.15.보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 88-5 코지리움 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 의원으로 이용 중 · 대상 면적 39.68㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 방우석 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 48,133,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0
2014.04.01. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 채권최고액 715,000,000원은 2014.12.15. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 을구 2번 근저당권 채권최고액 60,000,000원이 현재 말소기준이며, 2026.01.27. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 2026.02.25 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 38.8%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’를 먼저 본다
코지리움의 확인된 실거래는 49.77㎡ 기준으로 2025.01과 2026.08에 각각 115,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 115,000,000원이고, 최근과 이전 거래의 가격 추세는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.77㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
현재 최저가 44,590,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 38.8%로 계산됩니다. 그러나 대상 면적은 39.68㎡이고 거래 표본은 49.77㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 대상 호실은 감정평가상 공부상 의원으로 이용 중입니다. 따라서 “실거래 115,000,000원보다 61.2% 싸다”와 같은 단순 결론으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다. 직접 비교가 가능한 동일 면적·동일 이용상태 거래를 확인해야 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 60,000,000원 | 43,387,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,590,000원 가정 시 근저당 채권최고액 60,000,000원 중 43,387,380원이 배당되고 16,612,620원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 등이 발생하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 16,612,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 29,748,835원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 21,849,099원 | 21,055,815원 | 38,944,185원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천석암초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 동측 및 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이나 감정평가서에는 공부상 ‘의원’으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 내부는 폐문 부재로 확인하지 못했습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지 공시지가는 2,219,000원/㎡, 토지면적은 222.5㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 도로 및 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 코지리움은 8세대이며 확인된 실거래가 2건으로 표본이 적고, 대상 면적과 거래 면적도 일치하지 않아 가격 검증에 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김수정의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 배당순위와 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 다세대와 감정평가상 공부상 의원 이용이 함께 나타납니다. 실제 현황과 사용 목적을 직접 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했다고 기재돼 있으므로 내부 상태와 설비 현황을 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 표본 재검증. 확인 거래는 49.77㎡이고 대상 면적은 39.68㎡입니다. 115,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 16,612,620원은 채권자의 미회수액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 이용상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘동일 조건 시세’ 확인 후
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2014.12.15. 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 김수정의 전입일은 2022.04.07.이어서 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격에서는 숫자를 그대로 믿기 어렵습니다. 감정가 91,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 44,590,000원까지 내려왔고, 49.77㎡ 실거래 115,000,000원과 비교하면 38.8%입니다. 하지만 대상은 39.68㎡이고 감정 이용상태도 공부상 의원입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 동일 면적·동일 이용상태의 비교사례를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 보증금·확정일자 미상 임차인이 남아 있는 만큼 배당관계 역시 마지막 원본 확인이 필요합니다.
