확약으로 실질 인수 0원*, 2회 유찰해 감정가 49% — 부천 화인빌 다동 501호

인천지방법원 2025타경34081. 부천 소사본동 화인빌 다동 501호로, 전용 38.25㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 202,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,980,000원까지 내려왔습니다. 소유자 김귀환은 2022.04.20 거래가 225,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 225,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

표면적으로는 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기된 임차보증금 225,000,000원과 확약서의 효력, 그리고 2016년 근저당권의 설정·말소 기록을 정확히 대조해야 합니다. 확약서가 매각절차에서 예정대로 이행된다는 전제에서는 실질취득액이 최저가 98,980,000원으로 유지되지만, 확약 원문과 매각물건명세서의 인수조건을 확인하지 않고 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약보다 먼저 확인할 근저당 말소 기록

진민호의 주택임차권등기는 2024.04.17 접수됐습니다. 임대차계약일은 2022.03.13, 확정일자는 2022.03.14, 전입과 점유 개시는 2022.03.28이며 보증금은 225,000,000원입니다. 현재 판단상 말소기준으로 제시된 2016.12.22 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 분류됐습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 인수권리로 명시돼 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.

② 임차인·임차권 — 실제 임차인 2명, 확약 적용은 1건

* 매각물건명세서상 임차권등기 인수 기재에도 불구하고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 입찰 전 확약서 원문, 적용 대상, 말소 시점과 조건을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 44.0%지만 ‘현재 시세의 44%’로 단정 금지

화인빌 전용 38.25㎡에서 확인되는 거래는 2022.04의 225,000,000원 한 건입니다. 이 거래는 본건 소유자 김귀환의 취득가와도 같습니다. 현재 최저가 98,980,000원은 해당 거래가의 44.0%이고, 감정가 202,000,000원보다도 낮습니다.

다만 비교 가능한 거래가 한 건이고 거래 시점도 2022.04이므로, 이를 2026.07 현재의 시세로 곧바로 대입하기는 어렵습니다. 이후 가격의 상승·하락 방향을 판단할 연속 거래가 없어 최저가가 현재 시세보다 싸다고 확정할 수는 없습니다. 권리상 실질취득액은 98,980,000원이지만, 입찰가 판단은 인근 다세대주택의 최신 거래와 매물 호가를 추가로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)

집행비용은 매각가의 2.2% 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 을구 1번 근저당의 2016.12.29 말소 기록 때문에 실제 배당순위는 원본 서류 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 미배당 변화

유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 확약서가 예정대로 이행된다는 전제에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 실질 0원*입니다. 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 미배당분만큼 떠안는 구조가 아니므로, 이 사건의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 내려갑니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
• 입지. 소사초등학교 서측에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 소새울역(서해선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌 타일, 내부는 벽지와 일부 타일 마감입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 포장도로가 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 소사본동 182-1 토지의 공부상 지목은 전이지만 현황은 대로 이용 중입니다.
• 환금성. 24세대 규모의 다세대주택이고 확인 거래도 2022.04 한 건이어서, 최신 매수 수요와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재검증. 2016.12.22 을구 1번 근저당 설정과 2016.12.29 을구 2번 해지 말소가 연속 기재돼 있습니다. 매각물건명세서의 말소기준권리와 등기부 원문을 직접 대조하세요.
• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 진민호의 을구 3번 임차권 전부인지, 조건과 제출 주체, 말소 시점을 확인하세요.
• 김용우 점유 확인. 보증금 1,000,000원·월 650,000원, 전입 2024.10.29로 조사됐습니다. 현재 점유 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 실거래 보강. 225,000,000원 거래는 2022.04 한 건입니다. 인근 동일 면적 다세대의 최신 거래와 매물 호가를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 토지 현황 확인. 소사본동 182-1은 공부상 전, 현황 대입니다. 지목 차이가 이용·대출·매도 과정에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 소액임차인의 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격은 낮지만, 서류 확인이 먼저다

현재 최저가 98,980,000원은 감정가의 49%이고, 2022.04 확인 거래 225,000,000원의 44.0%입니다. 진민호의 225,000,000원 임차권도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 김용우 역시 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 별도 인수액이 없습니다.

그러나 이 사건은 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 배당의 기준으로 제시된 을구 1번 근저당권에는 2016.12.29 해지 말소 기록이 있고, 비교 실거래도 2022.04 한 건뿐입니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리 전제와 현재 시세의 증거가 약합니다. 확약서와 말소기준을 원본에서 확인한 뒤에만 실질취득 98,980,000원이라는 결론을 입찰가 판단에 사용할 수 있습니다. 결론은 “확약 적용 시 인수 0원*, 그러나 말소기준과 시세는 보수적으로 재검증”입니다.