인천지방법원 2026타경500731. 인천 연수구 동춘동 연수2차풍림아파트 114동 9층 905호입니다. 소유자 송달호 씨가 2018.04.25. 거래가 215,000,000원에 취득했고, 2023.01.04. 주식회사 엘케이대부 명의의 채권최고액 71,500,000원 근저당이 설정된 뒤 2026.02.24. 엘케이대부가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 35,000,000원입니다.
겉으로는 1993년 한국주택은행 근저당이 가장 오래된 권리로 보이지만, 이 권리는 이후 국민은행으로 이전된 뒤 2002.03.27. 말소됐습니다. 2011년 국민은행 근저당은 2014.08.08. 말소, 2014년 중소기업은행 근저당은 2018.04.25. 말소, 2018.04.25. 하나은행 근저당도 2018.10.30. 말소됐습니다. 따라서 말소된 과거 권리를 제외한 현존 최선순위는 2018.10.29. 설정된 현대캐피탈 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 929 연수2차풍림아파트 제114동 제9층 제905호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 10층 건물 내 9층 |
| 사용승인 / 구조 | 1993.06.28. · 철근콘크리트조 스라브지붕 |
| 소유자 | 송달호 (2018.04.25. 거래가 215,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘케이대부 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01. |
| 등기사항 발행일 | 2026.07.10. |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리를 걷어내야 한다
등기 흐름을 말소등기까지 연결하면 현대캐피탈의 2018.10.29. 근저당이 현존 말소기준입니다. 이후 설정된 엘케이대부 근저당, 제이비우리캐피탈의 근질권, 신한카드·현대카드·오케이저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 리스크
임차인 없음. 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 또는 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명이며, 임차보증금의 대항력·우선변제권이나 미배당 보증금 인수 문제도 발생하지 않습니다.
다만 임차인이 없다는 사실이 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 현재 점유 상태와 인도 가능 시점은 현황조사서 및 매각물건명세서 원문을 대조하고, 소유자 점유라면 인도명령과 명도 협의 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 판단은 보류
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 251,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 251,000,000원입니다. 1회 유찰 시 실질취득은 200,800,000원, 2회 유찰 시에는 160,640,000원으로 최저가와 동일하게 내려갑니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 251,000,000원 | 0원 | 251,000,000원 | 429,080,272원 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,800,000원 | 0원 | 200,800,000원 | 478,577,472원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,640,000원 | 0원 | 160,640,000원 | 518,175,232원 |
소유자의 2018년 취득가액은 215,000,000원이고 현재 감정가는 251,000,000원으로, 감정가가 과거 취득가보다 36,000,000원 높습니다. 하지만 2018년 거래 한 건은 현재 시세를 대체할 수 없으므로, 이를 근거로 신건 가격이 싸거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 한국주택은행 근저당 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 국민은행 근저당 | 122,400,000원 | 122,400,000원 |
| 중소기업은행 근저당 | 116,400,000원 | 108,686,000원 |
| 하나은행 근저당 | 137,500,000원 | 0원 |
| 현대캐피탈 근저당 | 168,000,000원 | 0원 |
| 엘케이대부 근저당 | 71,500,000원 | 0원 |
| 신한카드 가압류 | 8,099,281원 | 0원 |
| 현대카드 가압류 | 18,958,769원 | 0원 |
| 오케이저축은행 가압류 | 17,308,222원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 675,766,272원, 채권자 배당액은 246,686,000원, 미배당은 429,080,272원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동막초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·공원·학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1993.06.28. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물의 9층 905호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 공부 대조. 공부와 현황의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.01.입니다. 낙찰·유찰·변경 여부와 후속기일을 먼저 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 과거 근저당의 설정일만 보지 말고 말소등기까지 연결해 현존 최선순위가 현대캐피탈 근저당인지 등기부 원문으로 대조하세요.
- 배당표 정정 검증. 배당 시뮬레이션에 말소된 근저당이 포함돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당순위를 다시 확인하세요.
- 시세 조사. 신건 실질취득액 251,000,000원을 동일 단지·동일 면적·유사 층 실거래와 비교한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 소유자 또는 제3자의 현재 점유 여부와 인도 일정은 현장조사로 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 매수인 부담 가능 범위를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 지정기간을 입찰자 자격에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리 합격, 가격과 배당표는 재검증
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 인수 위험은 낮은 아파트입니다. 과거 근저당의 말소 이력을 끝까지 반영하면 현존 말소기준은 2018.10.29. 현대캐피탈 근저당이고, 그 이후의 엘케이대부 근저당·근질권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 신건 최저가 251,000,000원이 현재 시세보다 유리한지는 판단 자료가 없으며, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 근저당이 포함돼 있습니다. 또한 매각기일 2026.07.01.이 등기사항 발행일 2026.07.10.보다 앞서 있으므로 매각결과 확인이 먼저입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보류, 배당표는 재검증입니다.
