인천지방법원 2026타경500798. 부평동 타워팰리스 비동 8층 804호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2023.08.21. 주식회사애큐온저축은행 가압류 45,084,302원입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2020.07.07.에 차정훈의 주민등록이 이뤄졌고, 점유개시도 2020.07.01., 확정일자는 2020.06.05.라는 점입니다. 따라서 차정훈은 말소기준보다 선순위의 대항력을 갖고, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.
매각물건명세서에도 이 점이 명시돼 있습니다. 차정훈의 임차권등기는 등기 자체로는 매각으로 소멸하더라도, 보증금 173,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 100,940,000원만 보고 “감정가의 절반이니 싸다”고 판단하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 407-9 타워팰리스 비동 8층804호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 주부토로56번길 23-5 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 14층 내 제8층 제804호 · 사용승인 2017.03.09 |
| 임차권 범위 | 제8층 제804호 57.78㎡ 전부 |
| 소유자 | 이규민 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 201,424,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2017.04.07. 설정된 농협은행 근저당권 162,000,000원은 2018.07.13. 이미 말소됐습니다. 이후 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.08.21. 애큐온저축은행 가압류입니다. 그러나 차정훈은 그보다 앞선 2020년부터 점유·주민등록·확정일자를 갖추고 있어, 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 임차보증금 미변제액 문제는 남습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 차정훈 | 제8층 제804호 57.78㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.07 / 2020.06.05 | 173,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 74,273,160원 |
| 택금융 | 주거 | 2020.07.07 / 2020.06.05 | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 승계 미상 |
차정훈은 배당요구를 했고, 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 문제됩니다. 별도로 택금융이라는 주거 신고도 동일한 전입일·확정일자로 확인되며 보증금은 미상입니다. 이 기록은 차정훈의 보증금과 임의로 합산할 수 없지만, 별도 인수 범위가 있는지 확인이 끝나기 전에는 추가 위험을 0원으로 단정해서도 안 됩니다.
② 가격 판단 — 49% 최저가가 실질 취득원가는 아니다
현재 회차 최저가는 100,940,000원입니다. 하지만 이 가격에서 차정훈에게 배당되는 금액은 집행비용 2,213,160원을 제외한 98,726,840원이고, 보증금 부족분 74,273,160원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 175,213,160원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 100,940,000원 | 74,273,160원 | 175,213,160원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 70,658,000원 | 104,013,844원 | 174,671,844원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 49,460,600원 | 124,829,691원 | 174,290,291원 |
따라서 이 리포트에서는 최저가 49%를 가격 메리트로 평가하지 않습니다. 시세보다 저렴하다는 표현도 하지 않습니다. 가격 비교의 기준은 최소한 현재 회차의 실질취득 175,213,160원이어야 하고, 별도 신고된 택금융의 인수 범위까지 확인해야 최종 취득부담을 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,213,160원 |
| 1. 임차인 차정훈 보증금 | 173,000,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 45,084,302원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 201,424,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 차정훈 임차보증금 배당에 모두 소진됩니다. 차정훈 보증금 부족분 74,273,160원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 북동측 인근이며 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 804호이며 사용승인은 2017.03.09입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 아파트와 동일한 용도·수요 구조로 전제해서는 안 됩니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각각 공도와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 100,940,000원이 아니라 차정훈 인수 74,273,160원을 더한 175,213,160원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 차정훈 보증금 배당 확인. 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 보증금 173,000,000원의 실제 배당 결과가 핵심입니다.
- 택금융 기록 확인. 전입 2020.07.07, 확정 2020.06.05로 기재돼 있으나 보증금은 미상입니다. 별도 인수권리가 존재하는지 원문 확인이 필요합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 차정훈 미배당 인수액은 104,013,844원·124,829,691원으로 늘어납니다.
- 후순위 권리. 애큐온저축은행 가압류와 한국주택금융공사 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이나, 선순위 임차인의 보증금 인수와는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 직접 대조해 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”보다 “선순위 보증금”이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 206,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 100,940,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 거치면 모습이 달라집니다. 차정훈의 전입은 2020.07.07로 말소기준인 2023.08.21보다 빠르고, 보증금은 173,000,000원입니다. 현재 예상배당으로는 74,273,160원이 남아 매수인 인수, 실질취득은 175,213,160원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 매각가가 내려가면 임차인 미배당 인수액이 커져 실질 부담은 보증금 부근에 머뭅니다. 게다가 택금융이라는 별도 주거 신고의 보증금이 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가 49%라서 싸다”가 아니라 “선순위 임차보증금과 별도 신고의 인수 범위를 확정하기 전까지 보수적으로 본다”입니다. 승부처는 낙찰가가 아니라 실제 배당 후 남는 보증금입니다.
