인천지방법원 2026타경500798. 부평동 타워팰리스 비동 8층 804호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건은 경매 최저가만 보면 감정가 206,000,000원의 34% 수준까지 떨어진 물건처럼 보이지만, 권리구조는 정반대로 접근해야 합니다. 차정훈은 2020.07.07. 전입했고 확정일자는 2020.06.05.이며, 말소기준권리인 2023.08.21. 애큐온저축은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
현재 최저가 70,658,000원 가정에서 집행비용 1,671,844원을 먼저 제외하면 차정훈에게 돌아갈 예상배당은 68,986,156원입니다. 보증금 173,000,000원 중 104,013,844원이 남고, 이 금액이 매수인 인수분입니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 174,671,844원입니다. 4회·5회까지 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당 인수액이 커져, 총부담은 약 1.74억원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 407-9 타워팰리스 비동 8층804호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 이규민 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 70,658,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 201,424,382원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
2017.04.07. 설정된 농협은행 근저당권 162,000,000원은 2018.07.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.08.21. 갑구 9번 애큐온저축은행 가압류 45,084,302원입니다. 차정훈의 전입일 2020.07.07.은 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2020.06.05.와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
2024.08.08.에는 보증금 173,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 말소 여부와 별개로 미배당 보증금의 경제적 부담은 낙찰자에게 남습니다.
② 임차인 — 배당받지 못한 보증금은 인수
| 성명 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 차정훈 | 제8층 제804호 57.78㎡ 전부 | 173,000,000원 | 2020.07.07 / 2020.06.05 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 2020.07.07 / 2020.06.05 | 대항력 有 우선변제 · 보증금 확인 필요 |
③ 회차별 실질부담 — 최저가가 내려가도 약 1.74억
| 회차 | 매각가 | 차정훈 예상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 70,658,000원 | 104,013,844원 | 174,671,844원 |
| 4회 유찰 시 | 49,460,600원 | 124,829,691원 | 174,290,291원 |
| 5회 유찰 시 | 34,622,420원 | 139,400,784원 | 174,023,204원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 이 사건도 현재부터 5회 유찰 시나리오까지 낙찰가 + 차정훈 인수액이 약 174,000,000원 수준으로 유지됩니다. 따라서 70,658,000원, 49,460,600원, 34,622,420원이라는 최저가 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,671,844원 |
| 1. 임차인 차정훈 보증금 | 173,000,000원 | 68,986,156원 |
| 2. 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 45,084,302원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 201,424,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 차정훈에게 배당되고, 보증금 미배당액 104,013,844원은 매수인이 인수합니다. 애큐온저축은행과 한국주택금융공사에는 이 가정에서 배당되는 금액이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제804호이며 사용승인은 2017.03.09.입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차 70,658,000원에 차정훈 인수액 104,013,844원을 더한 174,671,844원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 차정훈 인수액이 증가해 총부담은 각각 174,290,291원, 174,023,204원입니다.
- 택금융 기재 확인. 보증금이 미상으로 기재돼 있으므로 원본 매각물건명세서에서 권리 성격과 인수 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권·점유 확인. 차정훈의 임차권등기 범위는 제8층 제804호 57.78㎡ 전부입니다. 현 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 약 1.74억원의 실질취득액이 주변 오피스텔 시세와 비교해 적정한지 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “7천만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 현재 최저가는 70,658,000원이지만, 경제적으로 그 금액만 내고 끝나는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 차정훈의 보증금 173,000,000원 중 현재 예상 미배당액 104,013,844원을 매수인이 인수하므로 실질취득 부담은 174,671,844원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수가 커져 총부담은 약 1.74억원 수준으로 유지됩니다.
여기에 보증금 미상으로 기재된 택금융의 권리관계도 원본 확인이 필요합니다. 실거래 시세 자료가 없어 1.74억원이라는 실질취득액 자체의 시장 메리트도 확인되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 몇 %까지 떨어졌는가”가 아니라 “임차보증금 인수까지 포함해 실제로 얼마를 부담하는가”입니다.
