인천지방법원 2026타경501042. 인천 미추홀구 주안동 로하스빌 4층 402호, 전용 31.72㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김춘화가 2012.05.25 거래가 150,000,000원으로 소유권을 이전받은 날, 여수농업협동조합이 채권최고액 130,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 한국캐피탈주식회사 근저당·인천신용보증재단 가압류·미추홀구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에 한때 윤정미의 전세금 20,000,000원 전세권이 있었지만 2016.08.03 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 조사된 임차인은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리 인수가 아니라 실거래 표본이 매우 적은 소규모 다세대의 가격·환금성 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 764-1 로하스빌 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 31.72㎡ · 지상6층 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김춘화 (2012.05.25 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수농업협동조합 / 125,044,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
실제 임차인 0명. 별도로 인수할 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 핵심 말소기준은 2012.05.25 여수농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당 36,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 20,000,000원, 미추홀구 압류 및 2026.02.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 표본은 1건
로하스빌은 11세대, 사용승인일은 2012.03.29입니다. 대상 전용면적 31.72㎡와 일치하는 실거래는 2023.02, 3층, 100,000,000원 1건이 확인됩니다. 가격지표상 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 100,000,000원으로 제시되어 있고, 현재 최저가 40,180,000원은 이 금액의 40.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 31.72㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 평균 | 31.72㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가의 할인 폭은 큽니다. 감정가 82,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 100,000,000원과 비교하면 40.2% 수준입니다. 다만 거래 건수가 1건뿐이고 그 거래 시점도 2023.02이므로, 이 100,000,000원을 곧바로 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 낙찰가를 정할 때는 권리 안전성보다 현장 매매 호가·임대수요·재매각 가능성을 추가 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,123,240원 |
| 1. 근저당 · 여수농업협동조합 | 130,000,000원 | 39,056,760원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 186,000,000원 중 예상 배당액은 39,056,760원이며 미배당은 146,943,240원입니다. 그러나 배당 부족분은 매수인 인수로 연결되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천주안초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물 내 4층 402호이며, 사용승인일은 2012.03.29입니다. 기본 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세장형 공동주택 건부지입니다. 용도지역은 준주거지역이고 공시지가는 1,446,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일 면적 실거래는 1건이어서 거래가격 판단 폭이 좁습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2012.05.25 여수농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부도 확인하지 못했으므로 현황조사·전입세대 열람 등 입찰 직전 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래는 2023.02의 100,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가가 크게 낮더라도 주변 유사 다세대의 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 현재 2회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 권리보다 물건 상태·수요·환금성 측면에서 유찰 배경을 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·하자 여부는 현장 확인 전까지 불확실합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸지만 환금성 검증이 먼저”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.05.25 여수농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 권리는 매각으로 소멸하며 실제 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 40,180,000원으로 감정가 82,000,000원의 49%, 최신 확인 실거래 100,000,000원의 40.2% 수준이라 숫자상 가격 할인은 큽니다.
다만 로하스빌은 11세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 2023.02의 1건뿐입니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 위험 때문에 피할 사건은 아니지만, 낮은 최저가만 보고 시세차익을 확정할 사건도 아닙니다. 실제 매도 가능한 가격과 내부 상태가 확인될 때 현재 할인 폭의 의미가 살아납니다.
