인천지방법원 2026타경501470. 인천 미추홀구 용현동 ‘풀하우스’ 3층 301호, 전용 44.32㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 134,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,660,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 절반 이하 가격이지만, 권리구조에는 말소기준보다 앞선 주택임차권이 있습니다. 을구 5번 한국토지주택공사 명의 임차권은 임차보증금 122,000,000원, 전입 2023.09.08, 확정일자 2022.05.19로 기록돼 있고, 말소기준인 2024.10.29 압류보다 앞섭니다.
또 하나 구분해야 할 부분이 있습니다. 한국토지주택공사는 대위·승계로 표시되어 있어 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명(주식회)으로 보며, 한국토지주택공사 명의의 122,000,000원은 그 보증금과 관련된 대위·승계 권리로 해석해야 합니다. 현 회차 예상배당에서는 이 122,000,000원 중 64,078,120원이 배당되고, 부족분 57,921,880원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 610-187 3층301호 · 도로명주소 인천광역시 미추홀구 용오로 74-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.32㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 건물 표기 ‘풀하우스’ |
| 소유자 | 이인우 (2023.04.21. 거래가 122,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 126,786,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 갑구 10번 2024.10.29 압류입니다. 이 압류와 2026.02.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2024.10.15 등기되어 말소기준보다 앞서므로 별도로 보아야 합니다. 임차권에는 임대차계약일 2022.05.18, 확정일자 2022.05.19, 점유개시 2022.06.10, 전입 2023.09.08, 임차보증금 122,000,000원이 기재돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 승계 보증금 중복합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회 실제 임차인 | 주거 · 2023.09.08 | 미상 | 2022.05.19 | 2026.02.19 | 대항력 有 우선변제 |
| 한국토지주택공사 대위·승계 | 제3층 제301호 44.32㎡ 전부 · 2023.09.08 | 122,000,000원 | 2022.05.19 | 2024.10.15 | 대항력 有 우선변제 승계 |
한국토지주택공사 행은 별도 임차인 1명이 추가된 것이 아닙니다. 대위·승계 표시가 있으므로 실제 임차인 수는 1명이고, 122,000,000원을 주식회의 보증금과 또 합산해서 244,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 다만 실제 임차인 주식회의 보증금 자체는 명확한 금액이 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 53.8%, 실질취득은 101.3%
확인된 동일 면적 거래는 전용 44.32㎡, 3층, 2023.04 거래 122,000,000원 1건입니다. 시세 지표의 최근 비교평균도 122,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저가 65,660,000원만 놓고 보면 이 금액의 53.8%입니다. 그러나 선순위 임차보증금 미배당을 합치면 결론은 완전히 달라집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,660,000원 | 57,921,880원 | 123,581,880원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 45,962,000원 | 77,265,316원 | 123,227,316원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 32,173,399원 | 90,805,722원 | 122,979,121원 |
낙찰가가 65,660,000원에서 45,962,000원, 32,173,399원으로 내려가도 미배당 인수액은 반대로 57,921,880원, 77,265,316원, 90,805,722원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 각각 123,581,880원 → 123,227,316원 → 122,979,121원으로 122,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매의 전형적인 모습입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계 임차보증금 | 122,000,000원 | 64,078,120원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 126,786,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서 임차보증금 122,000,000원 중 64,078,120원이 배당되고, 57,921,880원이 부족합니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사 청구액 126,786,410원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 남동측 인근. 주변은 중·소규모 공동주택, 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스 및 개별난방 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 규모. 풀하우스(610-187)는 8세대이고 준공일은 2009.12.03입니다. 확인된 동일 면적 거래 표본은 1건입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 회차 기준 65,660,000원에만 주목하지 말고 예상 인수 57,921,880원을 합친 123,581,880원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 각각 123,227,316원, 122,979,121원으로 거의 줄지 않습니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 말소동의만인지, 대항력 포기까지 포함한 것인지 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 실제 임차인과 승계명의 구분. 실제 임차인은 1명(주식회)이며 한국토지주택공사 보증금 122,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 보증금 확인. 실제 임차인 주식회의 보증금은 명확한 금액 확인이 필요합니다. 확정일자와 배당요구 내역도 원본에서 함께 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 동일 면적 거래는 2023.04의 122,000,000원 1건이므로 개별 호수 상태와 현재 거래 가능가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 1.22억 보증금
이 사건의 핵심은 최저매각가가 감정가의 49%까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 122,000,000원 주택임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고, 매수인의 실질취득은 약 1.23억원 부근에 머뭅니다. 현 회차에서는 65,660,000원 낙찰 + 57,921,880원 인수 = 123,581,880원으로, 확인된 실거래 122,000,000원보다 높습니다.
서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출은 변수지만, 확인된 내용만으로 대항력 포기까지 확정해 인수를 0원으로 만들 수는 없습니다. 여기에 2회 유찰된 다세대주택이고 동일 면적 실거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 최저가 할인율보다 선순위 임차권과 확약서의 실제 효력을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 가격만 보고 들어갈 물건이 아니라, 권리 해소가 확인되어야 판단이 바뀔 수 있습니다.
