부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 말소기준 이후 권리는 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 배당 구조입니다. 매각가 48.86억원 기준 선순위 근저당 배당 후에도 후순위 채권 약 19.5억원이 미배당되는 기업형 공장·토지입니다.

감정가

6,980,072,760원

공장·토지

최저가

4,886,051,000원

감정가 70%

실질취득

4,886,051,000원

인수액 0원

핵심지표

미배당 19.5억

후순위 채권

수원지방법원 2024타경2158. 경기도 화성시 비봉면 양노리 양노공단 내 위치한 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 주식회사엠에스피엠이며, 2019년 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·경매개시·압류 등은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.

그러나 안전한 권리와 좋은 투자는 다릅니다. 감정가 약 69.8억원, 최저가 약 48.9억원의 대형 공장 물건으로, 배당에서는 중소기업은행 근저당권들이 대부분을 가져가고 후순위 채권 상당액이 미배당됩니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경2158
소재지	경기도 화성시 비봉면 양노리 701-30
용도 / 토지	기타 + 토지 · 공장용지 4,465㎡ · 계획관리지역
소유자	주식회사엠에스피엠
감정가 / 최저가	6,980,072,760원 / 4,886,051,000원
신청채권자 / 청구	유아이제삼십오차유동화전문유한회사 / 4,099,394,728원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

임차인은 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대사항은 미상이며, 실제 점유·운영 현황은 현장 확인이 필요합니다. 다만 등기상 말소기준권리 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 예상 배당표 (최저매각가 4,886,051,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	51,260,510원
을구 1번 근저당 · 중소기업은행	1,200,000,000원	1,200,000,000원
을구 2번 근저당 · 중소기업은행	1,320,000,000원	1,320,000,000원
을구 3번 근저당 · 중소기업은행	2,700,000,000원	2,314,790,490원
후순위 가압류·신용보증기금 등	1,950,129,340원	0원

매각대금 4,886,051,000원에서 집행비용과 3건의 중소기업은행 근저당권 배당 후 잔여 배당재원이 없습니다. 후순위 채권 미배당은 1,950,129,340원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분

회차별 미배당 규모

유찰 시 매각가 하락에 따라 미배당 규모는 증가합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 투자 관점 공장·토지 대형 물건으로 유동성 검토가 중요합니다. 기계기구 5점 포함, 일부 토지는 지목과 현황 차이가 있으며 제시외 건물 제외 조건 등 매각조건 확인이 필요합니다.

③ 입지·환금성 메모

입지. 경기도 화성시 비봉면 양노리 양노공단 내 위치하며 주변은 중소규모 공장, 농경지, 임야가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리), 공시지가 474,400원/㎡입니다.
환금성. 일반 아파트와 달리 공장·토지 특성상 매수층이 제한될 수 있어 업종 적합성과 현장 상태 확인이 중요합니다.

④ 입찰 체크리스트

배당 확인. 후순위 채권 미배당 약 19.5억원은 낙찰자가 인수하는 금액은 아니지만 배당 구조를 반드시 확인해야 합니다.
현장 확인. 현재 가동 중인 기계기구 포함 여부와 공장 운영 상태를 확인하세요.
토지 조건. 목록2 토지는 공부상 공장용지이나 현황 도로로 기재되어 있어 이용 가능성을 검토해야 합니다.
임대 현황. 임대사항 미상으로 실제 점유·임차 관계 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 없음과 좋은 가격은 다르다”

이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 하지만 기업형 공장·토지는 권리보다 현장성과 환금성이 핵심입니다. 현재 최저가 48.86억원은 감정가 대비 할인된 가격이지만, 대형 자산 특성상 운영 가능성·수요층·기계 포함 조건을 함께 검토해야 합니다. 권리는 안전, 투자는 확인이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-01	유찰	48억 8,605만원
2	2026-08-12	대기	34억 2,023만원

부동산임의경매

권리는 소멸되지만, 미배당 규모가 크다 — 화성 양노리 공장

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 예상 배당표 (최저매각가 4,886,051,000원 기준)

③ 입지·환금성 메모

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 없음과 좋은 가격은 다르다”

사건 개요

물건 전체 내역 (7)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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