수원지방법원 2024타경12285. 화성시 새솔동 송산엔젤리움2 제1동 1층 111호에 관한 사건입니다. 공부상 이용상태는 근린생활시설이고, 감정평가 기준시점에는 111호와 112호가 벽체 구분 없이 사용되다가 공실 상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김현웅이며, 2019년 11월 5일 매매를 원인으로 거래가액 525,252,700원에 소유권을 취득한 내역이 확인됩니다.
권리구조의 기준점은 2019년 11월 29일 설정된 인천원예농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2020년 엔젤건설주식회사 근저당 417,600,000원이 추가됐고, 2024년 현재 경매개시결정 및 화성시 압류가 뒤따랐습니다. 이 권리들은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12285 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-18, 1동 1층111호 (새솔동, 송산엔젤리움2) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 기준시점 현재 벽체 구분 없이 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내 제1층 111호 · 사용승인일 2019.05.15 |
| 소유자 | 김현웅 · 거래가액 525,252,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,131,000,000원 / 554,190,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 772,448,115원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.11.29 인천원예농업협동조합 근저당입니다. 이어 설정된 엔젤건설주식회사 근저당과 현재의 임의경매개시결정, 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.05.22에도 인천원예농업협동조합이 임의경매를 신청했으나, 해당 경매개시결정은 2024.10.24 취하를 원인으로 2024.10.28 말소됐습니다. 이후 2024.11.11 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 1,131,000,000원이고 현재 최저매각가는 554,190,000원입니다. 두 번 유찰되며 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 554,190,000원 | 651,351,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 387,933,000원 | 815,898,062원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 271,553,100원 | 930,648,643원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 선순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 입찰가격 판단에서 ‘채권 미배당액’과 ‘낙찰자가 실제 떠안는 금액’을 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 554,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,941,900원 |
| 1. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 546,248,100원 |
| 2. 근저당 · 엔젤건설주식회사 | 417,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 1,197,600,000원이고, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 546,248,100원, 미배당은 651,351,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 이 물건의 진짜 확인사항 — 별도등기와 구획
따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리보다도 실물 구획과 토지 별도등기의 확인이 더 중요합니다. 특히 매각물건명세서에 일괄매각이라고 기재돼 있으므로, 111호만 독립된 단순 상가 한 칸으로 이해하지 말고 매각대상 전체와 현황을 원문 기준으로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 새솔동행정복지센터 남측 인근의 송산신도시 지역으로, 근린생활시설·단독주택·공원·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설이며, 토지는 근린생활시설 및 교육연구시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 중로, 동측으로 대로와 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며 대로1류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 특수지역(송산그린시티)에 해당합니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지면적 900.8㎡, 공시지가 3,178,000원/㎡이며 평지·가로장방·광대소각 조건입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. ‘금지사항 등기’의 구체적 내용과 낙찰 후 효력을 반드시 등기 원문 및 매각물건명세서로 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1·목록2의 정확한 매각대상과 111호·112호의 관계를 매각서류에서 확인하세요.
- 구획 복원비 확인. 현재 벽체 구분 없는 상태이므로 독립사용을 전제로 한다면 칸막이 설치비를 사전에 산정해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이었으나 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 자료가 없어 단순 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대수익과 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 651,351,900원은 크지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘무엇을 사는지’를 확인할 사건
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수 0원으로 비교적 명확합니다. 감정가 1,131,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 554,190,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 실거래 자료가 없어 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론낼 수는 없습니다.
더 중요한 것은 매각물건명세서에 직접 적힌 토지 별도등기 확인과 111호·112호의 벽체 없는 사용 및 복원 문제입니다. 결국 이 물건은 ‘얼마나 할인됐는가’보다 먼저 매각대상 전체와 별도등기의 법적 효과, 독립사용을 위한 실제 비용을 확정해야 하는 사건입니다. 권리 인수는 낮지만 물건 특정과 활용성 검증이 남아 있어 종합 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
