의정부지방법원 2026타경528. 경기도 고양시 덕양구 도내동 더하이브에이타워 13층 1314호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자 이준용 명의의 소유권이전은 2022.05.20 접수됐고, 거래가액은 176,810,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 147,600,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있고 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 점유 및 실제 사용관계는 입찰 전 현장과 원문서로 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경528 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 972 더하이브에이타워 13층 1314호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트조 지상13층 내 제13층 제1314호 |
| 소유자 | 이준용 · 소유권이전 접수 2022.05.20 · 거래가액 176,810,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 142,201,968원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.04.06 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.05.20 이준용 명의 소유권이전과 동시에 설정된 우리은행 근저당 147,600,000원이 말소기준입니다. 이후 2024.06.05 경기신용보증재단 가압류 7,000,000원과 2026.02.09 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰 49%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 178,000,000원, 현재 최저매각가는 87,220,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 61,053,999원(34%), 4회 유찰 시 42,737,799원(24%)입니다.
다만 이 사건에서는 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이므로, 입찰 전 동일 건물·유사 이용 물건의 실제 거래가격을 별도로 확인하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,969,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 147,600,000원 | 85,250,040원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구기준 154,600,000원 중 85,250,040원이 배당되고, 미배당은 69,349,960원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근으로, 대단위 아파트를 배후로 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상13층 건물의 제13층 제1314호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 일단의 가장형 상업용 건부지로, 북서측 및 남동측으로 중로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 낙폭과 실제 시장가치는 별개입니다. 동일 건물·유사 이용 물건의 실제 거래가격을 확인해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 이용현황 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용상태와 관련 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원문과 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 배당 미배당 구분. 현재 회차에서 우리은행은 85,250,040원을 배당받고 경기신용보증재단은 0원으로 추정되지만, 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인 ≠ 시세 49%”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2022.05.20 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없고, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 178,000,000원에서 2회 유찰돼 87,220,000원, 즉 49%까지 내려왔어도 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 없는 만큼 ‘절반값이니 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 현재 87,220,000원이 실제 시장가치와 비교해 어느 위치인지 확인하는 것입니다. 권리는 단순, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 원칙이 이번 사건의 결론입니다.
