의정부지방법원 2026타경870. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨호반베르디움더포레2단지 안에 있는 근린생활시설입니다. 감정가 524,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 256,760,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서 가장 먼저 볼 숫자는 할인율이 아니라 말소기준입니다. 이 사건의 말소기준은 2019.08.23 설정된 고양축산업협동조합 근저당 377,000,000원입니다.
이 근저당 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 김수진의 상가건물임차권은 사업자등록신청일 2024.12.30, 점유개시일 2025.01.06, 확정일자 2025.09.22로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 등기자료상 김수진에게는 대항력이 없습니다. 문제는 별도로 기재된 ‘점포’ 점유입니다. 이 점유는 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경870 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 571 디엠씨호반베르디움더포레2단지 213동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장 용도 「근린생활시설」 |
| 소유자 | 이재형 · 2019.08.23 소유권이전(2016.08.18 매매) · 거래가액 373,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 256,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양축산업협동조합 / 263,578,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현장 표시 | 아파트내 상가건물로 공부상 213동이나 현장에는 표시가 없고, 102호 명패도 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.08.23 고양축산업협동조합 근저당 377,000,000원입니다. 2022년 국 압류와 2023년 국민건강보험공단 압류는 각각 2023.04.19, 2023.01.31 말소됐습니다. 김수진의 2026.01.26 임차권등기는 말소기준 이후이고, 2026.03.11 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 임차인·점유 | 범위 | 보증금 / 월차임 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 상가건물임차권 | 건물 전부 | 30,000,000원 월 1,800,000원 | 사업자등록신청 2024.12.30 점유개시 2025.01.06 확정일자 2025.09.22 배당요구 2026.01.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김수진은 보증금 30,000,000원으로 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 다만 사업자등록신청과 점유개시가 모두 2019년 말소기준보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 ‘점포’라고만 기재된 점유는 보증금과 신고일이 확인되지 않아 권리관계가 닫히지 않습니다. 따라서 현재 명세서상 인수 0원이라는 결론과 미상 점유 확인 필요를 동시에 유지하는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 256,760,000원으로 감정가 524,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 거래 표본이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실을 시장가 대비 저렴함으로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
현재 확인 가능한 회차 시나리오는 3회 유찰 시 179,732,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 125,812,399원(감정가 24%)입니다. 가격이 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 124,634,640원 → 200,584,248원 → 253,748,975원으로 커집니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수분입니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,394,640원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고양축산업협동조합 | 377,000,000원 | 252,365,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 377,000,000원 중 252,365,360원이 배당되고 124,634,640원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 물건 식별·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 용도는 「근린생활시설」입니다. 아파트 단지 내에 위치하지만 분석 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다.
- 현장 특정. 공부상 213동이지만 현장에는 동 표시가 없고, 102호라는 명패도 없다고 기재돼 있습니다. 입찰 전 실제 목적물 위치를 직접 특정하는 절차가 중요합니다.
- 입지. 향동숲내초등학교 남측 인근으로, 주변에는 아파트·근린생활시설·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 소재 토지는 북서측·북동측으로 노폭 약 10~12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 구조이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 수성페인트 마감, 전면부는 고정 창 형태입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 전기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구 등에 포함되며 교육환경보호구역·군사시설 관련 제한도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 현장 동·호수 표시 부재 비고는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유 실사. 점유자의 성명, 점유개시 시점, 사업자등록·전입 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 특정. 현장에 213동 표시와 102호 명패가 없다는 비고가 있으므로 도면·건축물현황도·관리주체 확인을 통해 실제 매각 목적물을 특정해야 합니다.
- 김수진 임차권. 말소기준 이후 임차권으로 대항력은 없지만, 배당요구와 임차권등기 내용은 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 저평가를 단정하지 말고, 향동동 근린시설의 실제 임대료·공실·매매 사례를 입찰 전 따로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 고양축산업협동조합의 미배당 124,634,640원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 미상 점유자의 별도 대항력 여부는 이 계산과 분리해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
이 사건은 감정가 524,000,000원에서 256,760,000원까지 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되고 명세서상 인수권리도 없어 비교적 단순합니다. 김수진의 30,000,000원 임차권 역시 말소기준 뒤에 들어와 대항력이 없습니다.
그러나 입찰 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 별도의 ‘점포’ 점유는 보증금·전입·확정일자가 모두 미상이고, 현장에는 공부상 213동 및 102호 표시도 확인되지 않는다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수 0원”이면서 동시에 “미상 점유와 목적물 특정은 입찰 전 반드시 확인”입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 시세 검증 없이 이를 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 대체로 정리형, 현장 확인은 필수, 가격 평가는 보류. 이 세 문장이 현재 자료에서 가능한 가장 안전한 결론입니다.
