의정부지방법원 2026타경1019. 파주시 와동동 아이프라자 3층 302호, 감정평가상 근린생활시설인 구분상가이며 기준시점 현재 공실입니다. 소유자는 곽귀석이고, 경매의 기준이 되는 권리는 2013년 5월 23일 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 132,000,000원입니다. 이보다 앞선 수산업협동조합중앙회 근저당권들은 2013년 5월 24일 말소됐고, 현재 남아 있는 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계만 보면 핵심은 간단합니다. 2023년 설정된 국의 근저당권 377,000,000원, 순창농업협동조합과 남원농업협동조합의 가압류 각 500,000,000원, 파주시 압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당이 부족해 채권자가 돈을 다 받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리

임차인 없음. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 현재 공실로 기재돼 있습니다. 따라서 이번 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전에는 실제 점유 상태가 달라졌는지만 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가는 248,430,000원으로 감정가 507,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이 반영된 가격이고, 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 173,901,000원, 4회 유찰 시 121,730,699원까지 내려갑니다.

여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하지 않는 것입니다. 현재 가격이 감정가의 절반 아래라고 해서 바로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 낼 수는 없습니다. 특히 본건은 주거용이 아니라 근린생활시설 구분상가이고 현재 공실입니다. 가격 판단은 실제 상가 매매가와 임대수익성을 별도로 검증한 뒤 내려야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,430,000원 가정)

총 채권액 1,509,000,000원 중 배당 시뮬레이션상 채권자 배당액은 244,151,980원, 미배당은 1,264,848,020원입니다. 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한가람초등학교 서측 인근의 아이프라자 3층 302호로, 주변에는 동류형 근린생활시설 상업용지대와 아파트단지, 초등학교 등 교육시설, 정비된 주택·주상복합용지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 두레공원교차로를 중심으로 미래로 등 주요도로가 지나 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 759.9㎡, 근린상업지역의 상업용 토지로 평지의 정방형에 가깝고 소로각지입니다. 북동측과 남서측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역·도시지역·근린상업지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 중로2류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,886,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 기준시점 현재 구분상가는 공실이며 감정평가상 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인률을 시세 할인률로 보지 않기. 248,430,000원은 감정가의 49%일 뿐, 그 자체로 실제 시장가보다 낮다는 의미는 아닙니다.
• 공실·점유 재확인. 매각물건명세서에는 현재 공실로 기재돼 있지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 입찰 직전 실제 점유·임대차 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 상가 가치 별도 검증. 본건은 근린생활시설 구분상가이므로 같은 건물·인근 상가의 매매가, 임대료, 공실 상황을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 각종 지역·지구 지정이 있으므로 본건 취득·이용에 실제로 어떤 절차가 적용되는지 관할기관 기준을 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 1,264,848,020원은 채권자 측 부족액입니다. 매수인 인수액 0원과 혼동하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 내용과 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 49%만 보고 가격을 판단하지 말 것”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2013년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 국의 근저당·농협 가압류·파주시 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다.

반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 507,000,000원에서 두 차례 유찰되어 248,430,000원, 즉 49%까지 내려왔지만, 본건은 현재 공실인 근린생활시설 구분상가입니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실까지 함께 보면 단순한 감정가 할인폭만으로 ‘싸다’고 결론내리는 접근은 피해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 인수위험보다 실제 상가가치와 공실 해소 가능성을 얼마로 평가하느냐에 있습니다.