인천지방법원 2025타경34118. 부천역 북동측 인근 일반상업지역에 자리한 리브더웰 18층 1807호, 전용 66.25㎡ 아파트입니다. 소유자 지계숙은 2023.09.02. 매매를 원인으로 470,000,000원에 취득했고, 소유권이전과 같은 날 우리은행 근저당권 404,800,000원이 설정됐습니다. 이후 박선용 근저당, 서울신용보증재단· 소상공인시장진흥공단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.
권리분석의 핵심은 2022.12.15. 설정된 공동담보 근저당 3건입니다. 부평새마을금고 12,000,000,000원, 산곡새마을금고 6,000,000,000원, 청천새마을금고 5,880,000,000원이 먼저 등기됐지만, 2023.09.27. 각 근저당에 대해 일부포기를 원인으로 한 말소등기가 접수됐습니다. 이어 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐으므로, 선언된 말소기준은 2023.09.27. 우리은행 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 140-1 리브더웰 18층 1807호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 원미로13번길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 66.25㎡ · 18층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 지계숙 (2023.09.02. 매매, 거래가액 470,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 214,130,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 / 378,147,758원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 규모 / 준공 | 48세대 / 2022.12.09. |
① 권리 흐름 — 공동담보 말소 범위를 먼저 확인
등기 흐름만 보면 2022년 공동담보 근저당 3건은 2023.09.27. 각각 말소됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 따라서 그 이후 설정된 박선용 근저당 65,000,000원, 가압류 2건, 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| CHI GUISHU | 2025.01.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 전입일 2025.01.08.은 말소기준일 2023.09.27.보다 늦으므로 선순위 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정할 수 없지만, 후순위 점유이므로 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액으로 판단
매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득액은 현재 최저가와 같은 214,130,000원입니다. 비교 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 제시된 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 70.52㎡ | 7층 | 285,000,000원 |
| 2025.09 | 70.52㎡ | 9층 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 70.52㎡ | 10층 | 379,000,000원 |
| 2025.04 | 66.25㎡ | 17층 | 440,000,000원 |
| 2025.02 | 63.55㎡ | 18층 | 415,000,000원 |
| 2024.12 | 63.55㎡ | 16층 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 369,833,333원 |
현재 실질취득액 214,130,000원은 최근 12개월 평균 369,833,333원의 57.9%이고, 제시된 최신 거래 285,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 437,000,000원과 같은 전용 66.25㎡의 17층 거래 440,000,000원은 비슷한 수준이지만, 2025.10. 거래가 285,000,000원까지 내려왔고 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.8% 하락했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,797,820원 |
| 1. 부평새마을금고 근저당 | 12,000,000,000원 | 210,332,180원 |
| 2. 산곡새마을금고 근저당 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 청천새마을금고 근저당 | 5,880,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사우리은행 근저당 | 404,800,000원 | 0원 |
| 5. 박선용 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 서울신용보증재단 가압류 | 33,374,349원 | 0원 |
| 7. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 14,737,620원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표는 2022년 공동담보 근저당을 선순위 채권으로 반영한 보수적 계산입니다. 총 채권액 24,397,911,969원 중 210,332,180원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 24,187,579,789원입니다. 공동담보 근저당의 말소 범위와 실제 채권잔액, 당해세 및 점유자의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 214,130,000원 | 210,332,180원 | 24,187,579,789원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 149,891,000원 | 146,992,526원 | 24,250,919,443원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 104,923,700원 | 102,654,768원 | 24,295,257,201원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 378,147,758원이지만 각 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산돼, 선순위 배당관계의 원본 확인이 특히 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물의 최상층인 18층 1807호입니다.
- 입지. 부천역 북동측 인근으로 주상복합아파트, 근린시설, 숙박시설 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 도시가스, 난방, 16인승 엘리베이터와 지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 남동측 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지로 업무시설과 아파트 건물 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,020.3㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2022.12.09. 준공된 48세대 단지로 신축 연식은 장점이지만, 소규모 단지 특성상 거래 표본과 매수층은 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공동담보 말소 확인. 2022.12.15. 공동담보 근저당 3건의 일부포기 말소가 이 호실에 미치는 범위를 등기부 원본과 공동담보목록에서 대조하세요.
- 점유자 계약 확인. CHI GUISHU의 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 최신 시세 우선. 전체 평균 379,208,333원보다 최근 12개월 평균 369,833,333원과 최신 거래 285,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.8% 낮습니다. 추가 가격 하락 가능성을 응찰가에 반영하세요.
- 동일 면적 비교. 대상 면적 66.25㎡와 동일한 2025.04. 17층 거래는 440,000,000원이지만, 다른 면적 거래는 285,000,000원까지 내려왔습니다. 면적·층·내부 상태 차이를 직접 비교하세요.
- 소규모 단지 환금성. 48세대 단지이므로 매도 기간과 거래 빈도를 보수적으로 잡으세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의와 명도 기간을 예상하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능성은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 서류는 정밀 확인”
이 사건은 현재 최저가 214,130,000원에 매수인 인수액 0원이므로, 실질취득액도 214,130,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 369,833,333원의 57.9%이고, 최신 거래 285,000,000원보다도 낮아 가격 여유는 확인됩니다.
다만 가격이 낮아진 배경을 무시해서는 안 됩니다. 이미 2회 유찰됐고, 단지는 48세대에 불과하며, 최근 거래 추세는 -4.8%입니다. 여기에 2022년 공동담보 근저당의 일부포기 말소 범위와 점유자의 보증금·우선변제 여부를 원본에서 대조해야 합니다. 결론은 인수 0원과 가격 할인은 장점, 공동담보 말소 확인과 환금성은 필수 점검입니다.