인천지방법원 2025타경34135. 부천시 원미구 역곡동 플러스타운 가동 403호, 전용 50.65㎡의 다세대주택(도시형생활주택-단지형)입니다. 감정가는 243,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 40,841,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각가격이 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
임차인 조주현은 2022.04.22 확정일자를 받고 2022.05.24 주민등록 및 점유를 시작했으며, 2024.09.27 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 임차인의 대항요건이 그보다 앞서므로, 보증금을 전액 배당받지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34135 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 48-24 플러스타운 가동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형) · 전용 50.65㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 고영희 · 2025.09.03 소유권이전(2023.04.01 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 40,841,000원 · 5회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 289,964,931원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 준공 / 세대수 | 2013.07.24 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 갖춘 임차인의 대항력
이 사건의 말소기준은 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인 조주현의 주민등록·점유는 2022.05.24, 확정일자는 2022.04.22입니다. 이후 2024.09.27 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 “임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우” 임차권이 인수되는 구조가 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조주현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.05.24 | 2022.04.22 | 2024.09.27 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
③ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 40,841,000원 | 240,294,138원 | 281,135,138원 |
| 6회 유찰 시 | 28,588,700원 | 252,325,897원 | 280,914,597원 |
| 7회 유찰 시 | 20,012,090원 | 260,748,128원 | 280,760,218원 |
추가 유찰로 법원 최저가가 28,588,700원, 20,012,090원까지 내려가더라도 미배당 보증금이 각각 252,325,897원, 260,748,128원으로 증가합니다. 따라서 이 사건에서는 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 작동하지 않습니다. 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득 부담입니다.
④ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득 부담이 높다
플러스타운의 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 218,000,000원, 최신 거래도 2025.10의 218,000,000원입니다. 최근 시세 추세는 -2.0%로 하락 방향입니다. 반면 현재 회차 실질취득 부담은 281,135,138원으로 최근 시세보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 50.65㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2025.10 | 50.65㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2024.10 | 47.73㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2023.10 | 49.69㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 50.65㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.65㎡ | 2건 | 218,000,000원 |
전체 11건 평균은 221,636,363원이지만, 과거 280,000,000원 거래 등 이전 가격대가 포함되어 있습니다. 이 사건의 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 218,000,000원과 최신 거래 218,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 그 기준에서도 실질취득 부담은 시세 이상입니다. 최저가가 최근 시세의 18.7%에 불과하다는 숫자는 임차보증금 승계를 빼고 본 값이라 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 40,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,135,138원 |
| 1. 임차인 조주현 보증금 | 280,000,000원 | 39,705,862원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 289,964,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차인 보증금 미배당액은 240,294,138원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 289,964,931원은 예상배당 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용 중이며, 20세대 규모입니다.
- 입지. 역곡2동행정복지센터 남측 인근으로, 주변에는 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 개별난방 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 기재되어 있으며 공시지가는 2,777,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다. 최근 가격 추세는 -2.0%로, 실질취득가가 최근 시세보다 높은 상황에서는 재매각 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 회차는 40,841,000원이 아니라 인수액까지 포함한 281,135,138원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 조주현 보증금 280,000,000원이 전액 배당되지 않으면 미배당분이 매수인에게 승계됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득 부담은 280,914,597원, 280,760,218원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 218,000,000원이고 추세가 -2.0%이므로 과거 전체 평균만으로 가격 매력을 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 명세서·배당표 원본 대조. 임차권 인수 여부와 실제 배당액은 매각물건명세서, 배당요구, 등기부 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 실제 취득 시 미납 관리비와 조세 등 별도 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “40,841,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 40,841,000원이지만, 권리분석상 더 중요한 숫자는 임차보증금 280,000,000원입니다. 현재 회차에서 미배당 예상액 240,294,138원이 매수인에게 넘어오므로 실질취득 부담은 281,135,138원입니다. 추가 유찰이 이어져도 낙찰가만큼 인수액이 늘어 총부담은 거의 보증금 수준에서 유지됩니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 218,000,000원이고 최근 가격 추세도 -2.0%입니다. 여기에 5회 유찰, 20세대 소규모 다세대라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차권의 인수액과 최근 실거래를 함께 봐야 하는 사건입니다. 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 해석하면 결론이 반대로 뒤집힐 수 있습니다.
