71,050,000원
의정부지방법원 2026타경60255. 고양시 덕양구 내유동 엠타운 3동 301호 다세대주택입니다. 감정가 145,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 71,050,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 백영현이고, 2021.12.17. 매매를 원인으로 거래가액 166,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 권리분석 핵심은 단순한 최저가가 아닙니다. 임차권자 이세나는 2021.12.17. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.10.입니다. 선언된 말소기준권리인 고양시 압류는 2025.05.15.이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙대로만 보면 매각대금으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 주택임차권자 이세나의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이세나의 현재 회차 룰상 미배당 96,628,900원은 실질 인수 0원으로 봅니다. 단, 이 확약은 이세나에게만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60255 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-9 엠타운 3동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 내유길 38-46 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 백영현 · 2021.12.17. 매매 · 거래가액 166,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2013.02.27. 설정된 우리은행 근저당권 145,200,000원은 2021.12.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 2022년과 2023년에 등기된 과거 강제경매개시결정도 취소·취하되어 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.05.15. 고양시 압류이고, 2026.01.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 점유자를 분리
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이세나 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 166,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.12.17. | 우선변제 있음 확정 2021.11.10. · 배당요구 | 실질 인수 0원* 대항력 포기·미배당에도 임차권등기 말소 동의 · 보증기관 승계 표시 없음 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 확약 적용 밖 보증기관 승계 표시 없음 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 다만 별도로 확인되는 “기사항전” 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다. 이세나에 대한 확약이 이 점유자에게까지 확대된다고 볼 근거는 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 71,050,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 낮은지 여부는 판단을 보류해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하거나 등급을 올리는 것은 적절하지 않습니다.
확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 이세나의 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 확약 반영 기준 실질취득은 71,050,000원입니다. 다만 별도 미상 점유자의 보증금이나 대항력 여부가 확인되지 않았기 때문에 이 금액을 최종 총취득비용으로 고정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 |
| 1. 임차인 이세나 보증금 · 우선변제 | 166,000,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이세나 보증금의 룰상 부족분이 96,628,900원입니다. 다만 해당 임차권은 대항력 포기·전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 실질 인수 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 이세나 룰상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 71,050,000원 | 49% | 96,628,900원 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 34.3% | 117,560,230원 |
| 4회 유찰 시 | 34,814,500원 | 24.01% | 132,212,161원 |
일반적인 선순위 임차인 인수형이었다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커져 “최저가 하락 = 실질취득비용 하락”이 성립하지 않았을 가능성이 큽니다. 이 사건은 이세나의 확약 때문에 그 공식에서 벗어납니다. 따라서 회차가 내려갈수록 이세나의 룰상 부족분은 커져도 이세나 때문에 매수인 실질취득비용이 보증금 166,000,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북동측 인근. 주변은 다세대주택·연립주택 등으로 형성된 소규모 공동주택 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 마을버스정류장이 있으며 제반 교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 중 3층 301호. 외벽 치장벽돌쌓기, 내벽 벽지도배·타일붙임, PVC새시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·소방설비·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 토지로 북 하향 완경사지에 평탄하게 조성되어 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·가축사육제한구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 기사항전 점유 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 이세나 확약 밖의 점유이므로 별도 대항력 위험을 확인해야 합니다.
- 49% 착시 경계. 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교가 없어 시세보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다.
- 배당과 인수 구분. 이세나 룰상 부족분 96,628,900원과 실제 매수인 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 다회유찰 확인. 현재 이미 2회 유찰된 다세대주택이므로 가격뿐 아니라 환금성과 점유 리스크까지 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약의 범위를 먼저 본다
표면만 보면 감정가 145,000,000원에서 최저가 71,050,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 이세나의 보증금 166,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이어서 원칙상 큰 인수위험이 될 수 있었지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당에도 임차권등기를 말소하는 확약서를 제출해 이세나에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 별도 점유자인 기사항전의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 배제할 수 없고, 그 점유자는 이세나 확약의 적용 대상도 아닙니다. 또 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 주된 선순위 임차권은 확약으로 해소, 확약 밖 미상임차는 확인 필요, 가격 평가는 보류. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
