의정부지방법원 2026타경60293. 파주시 상지석동 성화빌리지B로 확인되는 다세대주택 1층 101호입니다. 등기상 현재 소유자는 원아연이고, 2024.09.05 설정된 농협은행주식회사 근저당권 343,200,000원이 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 설정된 케이카캐피탈 가압류 27,146,613원, 삼성카드 가압류 17,489,380원, 2026.02.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격은 현재 감정가 371,000,000원에서 두 차례 유찰되어 181,790,000원까지 내려와 있습니다. 동일 면적 61.86㎡의 확인된 최근 거래는 2025.03 2층 395,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 금액의 46.0%입니다. 다만 단 한 건의 거래만으로 다세대주택의 개별 호수 가치를 단정하기 어렵고, 본건은 1층이라는 점도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60293 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 669-2 1층101호 · 도로명 경기도 파주시 상지석길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 101호 |
| 사용승인 | 2023.03.21 · 성화빌리지B · 8세대 |
| 소유자 | 원아연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 181,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 319,802,406원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.09.05 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.03.27 수협은행 근저당권 1,860,000,000원은 2024.09.05 이미 말소됐고, 2025.04.16 삼성카드 가압류 17,575,637원 역시 2025.05.28 해제로 말소됐습니다. 그 뒤 남아 있는 케이카캐피탈·삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 46.0%지만 표본은 1건
성화빌리지B의 비교 면적은 61.86㎡이고 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균, 전체 평균이 모두 같은 395,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 61.86㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.86㎡ | 1건 | 395,000,000원 |
현재 최저가 181,790,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 395,000,000원의 46.0%입니다. 이 사건은 인수액이 0원이므로 실질취득가 역시 181,790,000원으로 계산됩니다. 따라서 확인된 거래와의 단순 금액 비교에서는 충분한 가격 차이가 존재합니다. 다만 비교 거래가 2층 한 건뿐이라, 이를 곧바로 본건 1층의 확정 시세로 보는 것은 무리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,345,060원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 343,200,000원 | 178,444,940원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이카캐피탈 | 27,146,613원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,489,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 387,835,993원 중 예상 배당액은 178,444,940원, 미배당은 209,391,053원입니다. 신청채권 청구액 319,802,406원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 181,790,000원 | 178,444,940원 | 209,391,053원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 127,252,999원 | 124,671,457원 | 263,164,536원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 89,077,099원 | 87,073,711원 | 300,762,282원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 4층 중 1층 101호입니다. 사용승인일은 2023.03.21입니다.
- 주위환경. 상지석 교차로 북쪽 인근으로 다세대주택, 중소 규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동쪽으로 노폭 약 8미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단지의 장방형 다세대주택 건부지이며, 토지면적은 388.0㎡, 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지거래허가 표기. 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있으며, 본건 매각기일은 2026.09.09입니다.
- 표기 확인. 공부상 별도 ‘동’ 표시가 없으나 현황 건물 외벽에는 ‘성화빌리지B동’으로 표시되어 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가서상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 실거래 표본의 한계. 395,000,000원 비교 거래는 2025.03의 2층 한 건뿐입니다. 1층 101호의 개별 상태와 층 차이를 직접 반영해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 문제가 아니라 입지·수요·건물 상태·점유 등의 원인이 없는지 현장조사가 중요합니다.
- 동 표시 확인. 공부에는 동 표시가 없고 현황 외벽에는 성화빌리지B동으로 표시되므로 목적물 특정과 현장 호수 표시를 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 209,391,053원은 크지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격의 ‘싸 보임’은 검증이 필요하다
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 선명합니다. 2024.09.05 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속하는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 현재 실질취득가 181,790,000원은 확인된 최근 12개월 거래 395,000,000원의 46.0%라 가격 차이도 큽니다.
다만 그 시세 근거가 2025.03 2층의 단 한 건이고, 대상은 1층이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 8세대 다세대주택이라는 규모, 주변의 공장·단독주택·농경지 혼재, 감정평가서상 임대관계 미상까지 감안하면 이 물건은 “권리상 인수는 없지만 환금성과 현장상태 확인이 성패를 가르는 유형”입니다. 가격 숫자는 매력적이되, 그 가격이 왜 두 번이나 외면받았는지를 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.
