의정부지방법원 2026타경60338. 고양시 일산동구 중산동 중산마을아파트 305동 1층 102호입니다. 감정가는 254,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 124,460,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 “최저가 1.24억짜리 아파트”로 보면 안 됩니다. 임차권자 어성욱의 전입·점유·확정일자가 모두 2018.02.23으로 말소기준인 2019.09.05 안애순 근저당보다 빠르고, 보증금도 180,000,000원입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 124,460,000원 중 집행비용 2,542,440원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 121,917,560원이 배당됩니다. 따라서 보증금 중 58,082,440원이 남아 매수인에게 인수될 것으로 계산됩니다. 낙찰가와 합친 실질취득은 182,542,440원입니다. 이후 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 그만큼 커져, 실질취득액은 180,000,000원대에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1554-2 중산마을아파트 305동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 중산로 260 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택인 아파트 단위세대 · 1층 102호 |
| 동일 평형 기준 | 59.84㎡ · 중산마을3단지(일신) |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 · 지1층, 지상12층 |
| 소유자 | 김미아 · 2019.08.22 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 124,460,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 198,933,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
권리분석의 출발점은 2019.09.05 안애순의 근저당권 80,000,000원입니다. 이후 강창원 근저당 100,000,000원, 김선구 가압류 13,000,000원, 부천시·계양구·고양시·금천구 압류와 2026년 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 보증금은 한 번만 계산하되 동일인 여부 확인
| 성명 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 어성욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2018.02.23 / 2018.02.23 | 신청 2024.08.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 어성우 | 주거 · 매각물건명세서 표기 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
등기부에는 을구 12번 임차권자로 어성욱이 기재돼 있고, 이어지는 12-2 부기에서 “어성욱의 성명(명칭) 어성우”로 착오 경정된 기록이 있습니다. 매각물건명세서에도 어성우가 주거 점유자로 표시됩니다. 따라서 두 이름의 보증금을 별개의 2건으로 중복 합산해서는 안 되며, 현재 계산은 확인되는 임차보증금 180,000,000원 1건을 기준으로 합니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 고정
현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 이 유형은 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그 부족분이 매수인 인수액으로 이동합니다. 따라서 투자자가 봐야 할 숫자는 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 124,460,000원 | 58,082,440원 | 182,542,440원 |
| 3회 유찰 시 | 87,122,000원 | 94,846,196원 | 181,968,196원 |
| 4회 유찰 시 | 60,985,399원 | 120,512,338원 | 181,497,737원 |
④ 시세 비교 — 비교 기준은 124,460,000원이 아니라 182,542,440원
중산마을3단지(일신)는 552세대, 1995.11.29 준공 단지입니다. 동일 평형 59.84㎡대의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 250,000,000원, 최신 2026.08 거래는 246,000,000원입니다. 거래 범위는 235,000,000원~263,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.84㎡ | 5 | 246,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 9 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 5 | 263,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 59.84㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 6 | 258,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 250,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 182,542,440원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 약 73.0%, 최신 거래 246,000,000원의 약 74.2% 수준입니다. 따라서 인수액까지 반영한 뒤에도 시세보다 낮은 가격대인 것은 맞습니다. 다만 대상 호수는 1층이고 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했으며, 임차관계와 세금 선순위 여부라는 별도 위험이 남아 있어 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,542,440원 |
| 1. 임차인 어성욱 보증금 | 180,000,000원 | 121,917,560원 |
| 2. 근저당 · 안애순 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 강창원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김선구 | 13,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 어성우 | 198,933,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 임차보증금 180,000,000원 중 121,917,560원만 배당되고 58,082,440원이 남습니다. 국세·지방세 중 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 배당액이 더 줄어 실제 인수액이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고봉초등학교 남측 인근. 동류형 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 정비된 주택·주상혼용지대와 노변 점포·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 중산마을 사거리를 중심으로 중산로 등 주요 도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 지역입니다.
- 설비. 열병합 지역난방, 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,751,000원/㎡입니다.
- 건물상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 내부는 폐문부재로 집합건축물대장·현황도면과 동일면적 표준적 이용상황을 참작해 조사됐습니다.
- 환금성 참고. 중산마을3단지(일신)는 552세대, 1995.11.29 준공이며 동일 평형 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준은 124,460,000원이 아니라 낙찰가와 예상 인수액을 합한 182,542,440원입니다.
- 임차보증금 인수액 재산정. 배당기준일의 집행비용과 선순위 세금이 달라지면 어성욱의 실제 배당액과 매수인 인수액도 바뀔 수 있습니다.
- 성명 경정 확인. 을구 12번 어성욱과 12-2 경정 후 어성우, 매각물건명세서의 어성우 및 경매개시결정 채권자 어성우의 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. 어성우 표기의 보증금·전입일·확정일자는 확인되지 않아 별도 점유자라면 대항력 가능 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·계양구·고양시·금천구 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 1층 호수의 실제 내부 상태, 점유현황과 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 실제 인수될 수 있는 비용은 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 관계와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰”이 아니라 “약 1.82억 실질취득”
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 254,000,000원짜리 아파트가 2회 유찰돼 124,460,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 대항력 임차보증금 180,000,000원이 있기 때문에 현재 회차의 예상 인수액 58,082,440원을 더하면 실제 부담은 182,542,440원입니다. 추가 유찰이 생겨도 인수액이 늘어 총 부담은 180,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
그 실질취득액 자체는 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 246,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다. 그러나 이 사건은 권리가 깨끗해서 싸게 사는 물건이 아니라, 대항력 임차권을 정확히 계산해야만 가격이 보이는 물건입니다. 특히 어성욱→어성우 성명 경정, 경매채권자 어성우와의 관계, 별도 점유 표기, 국세·지방세 압류 4건은 실제 인수액을 좌우할 수 있습니다. 결론은 가격은 매력 범위, 권리는 확인 전 보류입니다.
