의정부지방법원 2026타경60355. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 103동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택-다세대주택입니다. 주방 및 거실·현관·방2·화장실2·다락 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 내 제4층입니다. 감정가는 230,000,000원이지만 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 112,700,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 박소영은 임차보증금 250,000,000원, 주민등록 2022.07.20., 점유개시 2022.07.20., 확정일자 2022.07.07.로 강제경매개시결정 2026.02.09.보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이어서 현재 배당 시뮬레이션상 부족분 139,677,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 바로 이 부분을 2026.02.27.자 인수조건변경확약서가 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60355 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47 힐링타운 103동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 월롱면 엘지로 408-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택-다세대주택 · 주방 및 거실·현관·방2·화장실2·다락 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상4층 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 한경선 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
등기상 2019.12.24. 동수원신용협동조합 근저당권 2,040,000,000원이 있었지만 2022.06.21. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 2026.02.09. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.08.08. 박소영의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 사라지지 않는 선순위 권리입니다.
| 점유·임차인 | 이용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박소영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.07.20 / 2022.07.07 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 해석 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가 230,000,000원의 49%인 112,700,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 78,890,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 55,223,000원(감정가 24%)입니다.
하지만 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 다세대는 개별 호수의 상태와 입지 차이가 가격에 크게 반영될 수 있으므로, 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 모델상 박소영 미배당·인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 112,700,000원 | 139,677,800원 | 박소영 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 78,890,000원 | 172,930,020원 | 박소영 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,223,000원 | 196,171,014원 | 박소영 실질 인수 0원 |
위 ‘모델상 인수액’은 박소영의 대항력을 그대로 유지한다고 계산한 값입니다. 2026.02.27.자 확약에 따라 박소영 관련 실제 인수는 0원으로 봐야 하며, 확약 밖 ‘기사항전’의 보증금·대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 박소영 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박소영 보증금 부족분은 139,677,800원이지만, 확약 때문에 이 부족분을 매수인이 박소영에게 실제 인수하는 것으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 ‘파주LCD산업단지’ 북서측 인근이며, 주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 내 제4층 제401호이며, 외벽은 돌붙임 등, 창호는 하이샤시 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 세로변과 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.02.27. 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 문구가 실제 매각조건에 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
- ‘기사항전’ 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 무인수로 단정하지 마세요.
- 가격은 감정가 할인율이 아니라 실거래로 재검증. 현재 49%까지 하락했어도 최근 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 배당표와 확약을 분리해서 해석. 배당 산식상 박소영 부족분 139,677,800원이 표시되더라도 확약 반영 후 박소영 실질 인수는 0원입니다.
- 후순위 압류. 2026.04.23. 파주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 미상임차 확인이 마지막 관문”
이 사건의 핵심은 250,000,000원짜리 선순위 임차권 자체가 아니라 2026.02.27.자 확약의 효력입니다. 박소영은 원래 전입·확정일자와 임차권등기를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 매각가 기준 배당 부족분도 139,677,800원이나 됩니다. 하지만 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 박소영 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
다만 확약 밖의 별도 점유자 ‘기사항전’은 전입일·보증금이 미상입니다. 그래서 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 분류하기에는 아직 한 단계가 남았습니다. 게다가 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 확인 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 박소영 임차권은 해소, 미상임차는 확인 필요, 가격은 실거래 재검증입니다.
