의정부지방법원 2026타경60378. 고양시 일산동구 성석동 지오빌 106동 4층 402호, 전용 59.96㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 반상민은 2021.04.21. 거래가액 168,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2022.07.26. 엠캐피탈주식회사 가압류 27,992,022원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그런데 정윤아는 그보다 앞선 2021.04.12. 전입·점유를 갖추고 있어 대항력이 있는 임차인입니다.
통상이라면 여기서 결론은 매우 무거워집니다. 정윤아 보증금은 168,000,000원, 현재 최저가는 75,950,000원이므로 배당만으로 전액 회수가 되지 않고, 제공된 배당 시뮬레이션상 부족분 93,817,100원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 하지만 이 사건은 2026.05.21. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미회수 보증금의 매수인 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하겠다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 정윤아에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-41 지오빌 106동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.96㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 반상민 (2021.04.21. 거래가액 168,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 이용상태 | 공동주택(다세대주택) 단위세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저지만, 확약이 판을 바꾼다
과거 국민은행 근저당과 한국스탠다드차타드은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.26. 엠캐피탈 가압류입니다. 정윤아의 전입·점유는 2021.04.12.로 이보다 앞서므로 본래는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 2023.05.03.에는 보증금 168,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차·점유자 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤아 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.12 | 2021.03.02 | 168,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 비교 — 52.4% 숫자는 매력적이지만, 거래 표본이 너무 얇다
지오빌 106동의 동일 면적 59.96㎡ 실거래는 제공된 자료에서 1건입니다. 2022.06. 4층 거래가 145,000,000원이며, 현재 최저가 75,950,000원은 이 금액의 52.4%입니다. 정윤아 확약을 반영하면 확인 가능한 실질취득 금액도 현재 최저가와 같은 75,950,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 59.96㎡ | 4 | 145,000,000원 |
다만 이 숫자만으로 “시세보다 절반 가격”이라고 단정해서는 안 됩니다. 비교 거래가 2022.06. 한 건뿐이고, 해당 동은 총 8세대입니다. 따라서 145,000,000원은 현재 시점을 충분히 대표하는 두꺼운 시세가 아니라 참고 가능한 단일 거래값에 가깝습니다. 가격상 할인 폭은 커 보이지만, 그만큼 거래 부족에 따른 환금성 검증이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정 · 일반 배당규칙 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 임차인 정윤아 보증금 | 168,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 27,992,022원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 규칙상 정윤아의 미배당액은 93,817,100원으로 매수인 인수 계산에 들어갑니다. 다만 2026.05.21. 확약으로 정윤아에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 75,950,000원 | 93,817,100원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,165,000원 | 116,191,970원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,215,500원 | 131,854,379원 |
대항력 임차인 사건의 전형적인 특징이 그대로 나타납니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 정윤아 보증금의 미배당분이 커져 매수인 인수가 늘어나므로, 단순히 최저가만 낮아졌다고 경제성이 좋아지는 구조가 아닙니다. 이 사건에서는 정윤아에 한해 확약이 그 구조를 끊어 현재 회차 실질 인수를 0원으로 바꿉니다. 다만 미상 점유·임차 기재는 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 청원네이처빌아파트 북서측 인근으로, 다세대주택·일부 아파트단지·공업용지·노변 소규모 점포·경지정리지대가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 용이하고 성석삼거리와 고봉로 등 주요 도로가 인근에 있어 제반 교통사정은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역, 평지·사다리형, 소로한면 접면이며 토지면적은 529.0㎡, 공시지가는 671,600원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되고 제한보호구역(전방지역:25km)에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 내부는 폐문부재로 외관·건축물대장·현황도면을 기준으로 조사됐습니다.
- 환금성. 지오빌 106동은 총 8세대이고 제공된 동일 면적 실거래도 2022.06. 1건뿐이어서, 거래량을 통한 현재 시세 검증에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 확약의 주체·대상 임차인·대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 정윤아와 미상 기재를 구분. 정윤아의 실질 인수 0원 결론을 다른 점유·임차 기재에 확장하지 말고, 해당 점유자의 전입일·보증금·점유 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 명세서상 인수권리. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 거래가 검증. 145,000,000원 비교값은 2022.06. 한 건이므로 현재 호가·실거래 수준을 별도로 확인하지 않고 52.4%만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모와 1건의 거래표본, 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0% 통계를 함께 보고 매도 기간과 매수자층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부가 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유자를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 가격보다 ‘확약의 효력 범위’가 먼저다
표면 숫자만 보면 감정가 155,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 75,950,000원까지 내려왔고, 과거 동일 면적 거래 145,000,000원과 비교해도 52.4%입니다. 하지만 이 사건을 단순 저가 매물로 보면 안 됩니다. 정윤아는 보증금 168,000,000원의 대항력 임차인이어서 원칙적으로는 현재 회차에서 93,817,100원 인수 계산이 생기는 구조입니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.05.21. 주택도시보증공사 확약입니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 정윤아에 대해서는 잔존 보증금 반환청구권과 대항력이 포기되므로 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 반면 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유 관련 기재에는 그 확약이 적용된다고 볼 근거가 없습니다. 게다가 8세대 규모, 2022.06. 실거래 1건, 2회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 주된 위험은 크게 줄었지만, 확약 밖 점유 위험과 시세 검증 부족 때문에 보수적으로 접근해야 하는 다세대”로 정리하는 것이 맞습니다.
