의정부지방법원 2026타경60398. 경기도 파주시 산남동 27-38 엠타워와 그 부지를 대상으로 하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제1,2종 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 1,291㎡의 ‘대’입니다. 감정가는 4,943,524,180원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 3,460,467,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.04.04 설정된 원당신용협동조합 근저당권 3,840,000,000원이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 조사된 점유자는 5명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 점유·임차 관계로 보아야 합니다. 이 가운데 조병만과 안성경은 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 조병만은 보증금 20,000,000원이 확인돼 매수인 인수액으로 계산되어 있고, 안성경은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 숫자로 확정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 산남동 27-38 엠타워 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제1,2종 근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 1,291㎡ · 계획관리지역 · 공업기타 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 · 위생·급배수·승강기설비 |
| 소유자 | 주식회사엠팩토리 |
| 감정가 / 최저가 | 4,943,524,180원 / 3,460,467,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지는 건물의 부지로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차관계는 별도
등기부 자체는 비교적 단순합니다. 2023.04.04 소유권보존과 함께 원당신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 2026.02.23 등기된 호중산업개발 주식회사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유·임차 관계 5명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 볼스테이너서울,안정환 | 1층101호(187㎡) | 2023.07.11 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병만 | 엠타워 지하1층(1,291㎡) | 2017.07.10 | 20,000,000원 | 5,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에레보스,김준희 | 2층(46.8㎡) | 2024.01.05 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동언 | 1층 101호 | 2024.12.02 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성경 | M타워 3층 일부(99㎡) | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
말소기준 이후 전입한 주식회사 볼스테이너서울·안정환, 주식회사 에레보스·김준희, 이동언은 대항력이 없습니다. 반면 조병만과 안성경은 말소기준보다 전입이 빠릅니다. 특히 조병만은 우선변제권이 확인되지 않은 상태에서 보증금 20,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 실질취득 — ‘70% 유찰가’만 보면 안 된다
| 현재 최저가 | 3,460,467,000원 |
|---|---|
| 조병만 인수 | 20,000,000원 |
| 안성경 인수 위험 | 보증금 미상 |
| 확인 가능한 최소 실질취득 | 3,480,467,000원 |
| 총 실질취득 | 3,480,467,000원 + 안성경 관련 미상 금액 |
감정가 대비 현재 최저가는 70% 수준이지만, 이 숫자가 곧 매수인의 취득원가를 뜻하지 않습니다. 조병만의 보증금 20,000,000원이 별도로 붙고, 안성경 보증금은 미상입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 실질취득이 시장가격보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,460,467,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,004,670원 |
| 인수 · 조병만 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 원당신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 3,423,462,330원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 호중산업개발 주식회사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 37,004,670원 공제 후 원당신용협동조합에 3,423,462,330원이 배당됩니다. 채권총액 4,215,000,000원 대비 미배당은 791,537,670원이며, 호중산업개발 주식회사 청구금액 375,000,000원은 배당되지 않는 계산입니다. 조병만 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰될수록 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 3,460,467,000원 | 3,423,462,330원 | 791,537,670원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 2,422,326,900원 | 2,395,703,631원 | 1,819,296,369원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 1,695,628,830원 | 1,676,272,542원 | 2,538,727,458원 | 20,000,000원 |
조병만의 확인된 인수액 20,000,000원은 각 회차에서도 동일합니다. 하지만 안성경 보증금이 미상이라는 문제도 그대로 남습니다. 따라서 유찰가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득이 안전하게 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 산남동 동서대로 탑골IC 북동측 인근. 주위는 중소규모 공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1,2종 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 1,291㎡, 지목 ‘대’, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 공업기타, 완경사·부정형·소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 도로구역에 접합니다.
- 공시지가. 795,000원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층이며 위생·급배수·승강기설비를 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안성경 보증금 확인. 2023.02.10 전입으로 말소기준 전 점유자입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 최종 인수액을 확정하지 마세요.
- 조병만 20,000,000원 반영. 현재 배당계산상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차·점유 관계가 5건이고 1층 101호에는 서로 다른 조사 내역이 있어 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 70%보다 먼저 봐야 할 것은 미상 임차보증금”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 원당신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸합니다. 하지만 매수인의 실제 위험은 등기부 밖 점유관계에 있습니다. 조병만의 20,000,000원은 이미 인수로 계산됐고, 더 중요한 안성경은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 최저가 3,460,467,000원만 보고 매입원가를 판단하면 안 됩니다. 확인 가능한 최소 실질취득은 3,480,467,000원이고, 실제 총액은 그보다 커질 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 이 사건은 ‘70% 유찰’보다 대항력 임차인의 실제 보증금 확인이 먼저입니다.
