의정부지방법원 2026타경60409. 파주시 문발동 577-7 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 357.6㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층으로 2012.10.10. 사용승인, 2016.06.29. 증축된 것으로 평가됐습니다. 소유자 김동열은 2022.09.16. 매매를 원인으로 2023.01.13. 소유권이전등기를 마쳤고, 등기 거래가액은 590,000,000원입니다.
권리의 기준점은 소유권이전과 같은 날 설정된 파주중앙새마을금고 근저당 858,000,000원입니다. 이후 화인센스 근저당 80,000,000원과 압류들이 붙었고, 현재 경매 역시 파주중앙새마을금고가 신청했습니다. 최저매각가는 두 차례 유찰을 거쳐 627,771,000원까지 내려왔지만, 동일 물건 또는 인근 실거래 비교 자료는 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60409 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 577-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 357.6㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층 · 사용승인 2012.10.10 · 증축 2016.06.29 |
| 소유자 | 김동열 · 2022.09.16. 매매 · 2023.01.13. 소유권이전 · 거래가액 590,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,281,163,800원 / 627,771,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 662,751,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.01.13. 을구 4번 파주중앙새마을금고 근저당입니다. 같은 해 6월 설정된 화인센스 근저당과 그 뒤 압류·현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 제시돼 있습니다. 2013년·2017년 국민은행 근저당은 2022.11.14. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 627,771,000원으로 감정가 1,281,163,800원의 49% 수준입니다. 다만 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정 이용상태가 단독주택이고 토지와 건물을 일괄매각하는 물건이라 아파트처럼 정형화된 동일평형 거래비교를 전제로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 627,771,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,677,710원 |
| 1. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 858,000,000원 | 619,093,290원 |
| 2. 근저당 · 주식회사화인센스 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 938,000,000원 중 619,093,290원이 배당되고 318,906,710원이 미배당으로 남는 추정입니다. 신청채권자 청구액 662,751,650원도 현재 시나리오에서 전액 충족되지 않는 것으로 제시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 공매·압류·일괄매각 체크
- 압류. 등기상 압류 4건이 확인됩니다. 배당표는 당해세를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당 순서는 원본 확인이 필요합니다.
- 공매공고. 2025.04.16. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 과거 경매. 2024.08.23. 파주중앙새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐다가 2024.09.23. 취하를 원인으로 2024.09.27. 말소됐고, 2026.02.19. 다시 현재 경매개시결정이 등기됐습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지 이용. 토지는 건물의 건부지로 이용 중이며, 토지에 식재된 소나무 등 정원수는 토지가액에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문발동 ‘달맞이공원’ 북측 인근으로 단독주택, 공원, 아파트단지, 주상용부동산 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역(교하택지지구)·제1종지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 제시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계. 명세서상 인수권리는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 공매 절차의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 세금·압류. 압류 4건이 있고 당해세는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 현황·감정평가서와 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 진행 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 따로”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 분명하다는 점입니다. 2023.01.13. 파주중앙새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음, 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 임대관계 미상, 공매공고 부기등기, 압류 4건, 제시외 건물 포함은 확인이 필요한 요소입니다.
현재 최저가는 627,771,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없는 만큼 할인율 자체를 가격 메리트로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 현장과 시세를 별도로 검증해야 하는 물건. 이 사건의 핵심은 그 두 판단을 섞지 않는 것입니다.
