의정부지방법원 2026타경60441. 고양시 일산동구 풍동 ‘풍동베라힐’ 1동 302호, 전용 약 54.38㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 294,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,060,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 표면 가격만 보면 크게 내려왔지만 이 사건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 임차인 인수 구조와 확약의 적용 범위입니다.
말소기준권리는 2022.12.19. 서민금융진흥원의 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.31. 전입·점유를 갖춘 조현진은 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 확정일자도 2021.02.25.로 확인됩니다. 일반적인 계산이라면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 143,756,840원이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.3.10. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 조현진 보증금과 관련한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약은 다른 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-17 풍동베라힐 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 54.38㎡ |
| 소유자 | 박기태 · 2021.04.19. 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 144,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 관련 금액 | 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-46 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
2017.05.12. 설정된 하나은행 근저당 121,000,000원은 2021.04.01. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.12.19. 서민금융진흥원 가압류 8,449,391원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 고양시 압류 2건, 경매개시결정, 2023.04.17. 등기된 조현진 임차권은 매각으로 소멸 대상으로 정리됩니다.
② 임차인·점유자 분석
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현진 | 2021.03.31 · 건물전부 · 확정일자 2021.02.25 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 한아람 | 2023.11.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 기사항전 | 미상 · 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 하락 추세도 확인
풍동베라힐1동2동 동일 면적대 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 258,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 3건 평균은 252,333,333원, 최신 거래는 2026.09. 237,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 54.38㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 2026.01 | 54.38㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 54.38㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.08 | 54.38㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 54.38㎡ | 3건 | 252,333,333원 |
확약 반영 실질취득액 144,060,000원은 최근 12개월 평균의 57.1%입니다. 최신 거래 237,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래보다 -8.2% 하락한 흐름이므로, 과거 290,000,000원 거래나 전체 평균 258,000,000원을 기준으로 가격 가점을 과하게 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,840원 |
| 1. 임차인 조현진 보증금 | 285,000,000원 | 141,243,160원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,449,391원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 조현진의 보증금 부족분은 143,756,840원입니다. 다만 2026.3.10. 확약에 따라 조현진 관련 부족분은 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하므로 실질 인수 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 144,060,000원 | 143,756,840원 | 조현진 관련 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 100,842,000원 | 186,369,788원 | 조현진 관련 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 70,589,400원 | 216,081,209원 | 조현진 관련 실질 0원 |
확약이 없었다면 조현진 보증금 285,000,000원 때문에 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 하지만 이 사건은 확약으로 조현진 관련 인수가 실질 0원이므로 그 구조가 해소됩니다. 그럼에도 확약 밖 미상 점유자는 별개이므로, 유찰가가 낮다는 이유만으로 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 공동주택입니다.
- 입지. 감정요항상 냉천초등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 풍산역(경의중앙선)이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,306,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 1,005.0㎡입니다.
- 규모. 풍동베라힐1동2동은 총 18세대, 사용승인일은 2017.04.07.입니다.
- 감정상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.3.10. 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 신원, 점유개시일, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 한아람 확인. 전입일은 2023.11.08.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부는 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 및 고양시 압류가 있고, 당해세에 해당하면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 -8.2% 흐름입니다. 전체 평균 258,000,000원보다 최근12개월 평균 252,333,333원과 최신 237,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 환금성 점검. 총 18세대 다세대이고 동일 면적 실거래가 4건으로 표본이 많지 않습니다. 가격 할인만큼 매도 시 유동성도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 남은 것은 미상 점유자 확인”
이 사건을 단순히 “보증금 2.85억짜리 대항력 임차인이 있으니 위험하다”고 보면 절반만 본 것입니다. 조현진은 전입 2021.03.31.로 분명 대항력이 있고 현재 최저가 기준 배당 부족분도 143,756,840원이나, 2026.3.10. 제출된 확약으로 그 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 주된 인수 위험은 실질 0원입니다.
반대로 “확약이 있으니 완전히 깨끗하다”고 보는 것도 위험합니다. 확약 밖에 전입일·보증금이 미상인 점유자가 하나 더 있고, 그 대항력은 판정 불가입니다. 가격 측면에서는 144,060,000원이 최근12개월 평균 252,333,333원의 57.1%로 낮지만, 최근 가격 흐름은 -8.2% 하락 중이고 18세대 다세대의 환금성도 함께 봐야 합니다.
결론은 “가격은 매력, 권리는 확인 필요”입니다. 조현진 확약의 효력과 미상 점유자의 실제 권리만 원본으로 해소된다면 할인폭의 의미가 커집니다. 그러나 그 확인 전까지는 최저가 57.1%라는 숫자만으로 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다.
