인천지방법원 2025타경34159. 등기상 소유자는 김봉섭이며, 2022.12.27. 거래가액 125,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 감정평가상 이용상태는 ‘오피스텔’입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 허재성의 보증금입니다. 허재성은 2022.10.19. 전입, 2022.08.29. 확정일자를 갖고 있고 2024.09.03. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025.08.07.이므로, 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
따라서 이 물건은 최저가 11,765,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인에게 11,153,230원이 우선배당되는 것으로 계산되지만 보증금 전액에는 크게 부족합니다. 부족분 108,846,770원은 매수인이 인수하게 되고, 낙찰가를 더하면 실질취득비용은 120,611,770원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 2층 217호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김봉섭 (2022.12.27. 매매 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 11,765,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 131,783,221원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준권리는 2025.08.07. 강제경매개시결정입니다. 그런데 허재성의 전입일은 2022.10.19., 확정일자는 2022.08.29.이며, 주택임차권등기도 2024.09.03.에 마쳐졌습니다. 등기부상 임차보증금은 120,000,000원이고, 범위는 건물 전부입니다. 매각물건명세서에도 임차권자가 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 임차권을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허재성 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.19. | 2022.08.29. | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
② 가격 판단 — 1,176만원이 아니라 약 1.21억으로 봐야 한다
현재 최저가는 감정가 70,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고 매수인 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 11,765,000원 | 108,846,770원 | 120,611,770원 |
| 6회 유찰 시 | 8,235,499원 | 112,312,740원 | 120,548,239원 |
| 7회 유찰 시 | 5,764,849원 | 114,738,918원 | 120,503,767원 |
즉 6회, 7회까지 더 유찰되어 표면 낙찰가는 계속 내려가도 실질취득비용은 약 120,500,000원~120,600,000원 수준으로 거의 그대로입니다. 이 물건에서는 “유찰 = 실질 매입가 하락”이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 611,770원 |
| 1. 임차인 허재성 보증금 | 120,000,000원 | 11,153,230원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 131,783,221원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 허재성 보증금의 미배당액은 108,846,770원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 한국주택금융공사 청구액 131,783,221원은 배당되지 않는 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 대상 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 나비초등학교 북서측 인근이며, 아파트단지·오피스텔·근린시설·지식산업센타 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 양촌역(김포골드선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물의 2층 217호이며, 승강기·스프링클러·소화전·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 세로장방형 토지이며 현황 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측 왕복 4차선, 북서측·북동측 왕복 2차선 도로를 이용합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 11,765,000원만 납부하면 끝나는 물건이 아닙니다. 현재 계산상 108,846,770원의 임차보증금 부족분을 추가로 인수합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차 실질취득 120,611,770원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회 유찰 시 실질취득 120,548,239원, 7회 유찰 시 120,503,767원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 확인. 허재성의 주택임차권등기와 매각물건명세서상 “보증금 전액 미배당 시 인수” 조건을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 다세대이며 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 현황과 공부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,176만원짜리 물건”이 아니다
다섯 번 유찰되어 최저가가 11,765,000원까지 내려온 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 숫자가 실질 매입비용을 뜻하지 않습니다. 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 회차 예상배당 후 108,846,770원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 120,611,770원입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 8,235,499원, 5,764,849원으로 내려가도 인수액이 각각 112,312,740원, 114,738,918원으로 커지기 때문에 총부담은 약 1.205억 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금을 중심으로 봐야 하는 대항력 인수형입니다.
