의정부지방법원 2026타경60473. 파주시 조리읍 능안리 248-4, 도로명 능안로266번길 42에 있는 다세대주택 1층 105호입니다. 현재 소유권은 이준옥 지분 3분의 2, 최상신 지분 3분의 1로 등기되어 있습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2011.03.21. 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당권 18,000,000원입니다. 이후 2026.02.24. 임의경매개시결정과 2026.05.12. 제이티친애저축은행 주식회사의 가압류 16,103,975원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 권영철 1명입니다. 주거용으로 점유하며 전입일은 2019.01.25., 확정일자는 2022.12.14., 보증금은 27,000,000원이고 2026.04.14. 배당요구를 했습니다. 다만 전입신고가 2011년 말소기준권리보다 뒤이므로 이 사건에서 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 24,500,000원보다 크더라도 낙찰자가 그 차액을 인수하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60473 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 능안리 248-4 1층105호 경기도 파주시 조리읍 능안로266번길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제105호 |
| 소유자 | 이준옥 지분 3분의 2 · 최상신 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 24,500,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권액 | 15,449,406원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매의 기준점은 2011.03.21. 파주연천축산업협동조합의 근저당권입니다. 2000년 설정됐던 한국주택은행 근저당과 그 이전·변경 등기는 이미 말소됐고, 현재 경매와 관련해서는 2011년 근저당이 말소기준이 됩니다. 2026년 임의경매개시결정과 제이티친애저축은행 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 2,700만원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영철 | 주거 | 2019.01.25 | 2022.12.14 | 27,000,000원 | 2026.04.14 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
권영철의 전입신고일 2019.01.25.은 말소기준권리인 2011.03.21. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 경매에서는 선순위 임차인으로 매수인에게 보증금을 주장할 수 있는 구조가 아니며, 제공된 분석에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만 우선변제 여부는 확정적으로 제시되지 않았으므로 별도로 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 하지만 시세 판단은 별개
감정가는 50,000,000원, 현재 최저매각가는 24,500,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰로 절대금액이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에는 동일 지역·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정하면 안 됩니다.
추가 유찰 시 제시된 회차 가격은 3회 유찰 17,150,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 12,005,000원(감정가 24.01%)입니다. 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 10,444,975원 → 17,662,675원 → 22,715,065원으로 늘어나지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 2. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제이티친애저축은행 주식회사 | 16,103,975원 | 5,659,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 34,103,975원 중 채권자 배당액은 23,659,000원, 미배당은 10,444,975원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능안초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 1층 105호이며, 외벽은 치장 벽돌쌓기, 내부는 벽지 및 타일 마감, 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업 Zone)이며, 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한·제한보호구역이 표시되어 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 대한 토지거래계약 허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 권영철은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당관계 재확인. 권영철은 확정일자와 배당요구가 있으나 우선변제 여부가 확정적으로 제시되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 17,150,000원, 4회 유찰 12,005,000원까지 제시되어 있으나, 가격이 내려가도 시장가치와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 소유권 구조. 현재 등기상 이준옥 3분의 2, 최상신 3분의 1의 공유 상태이므로 인도·연락 과정에서 공유자 관계도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 실제 시세
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2011년 파주연천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 보증금 27,000,000원의 임차인이 존재하지만 2019년 전입으로 말소기준보다 후순위여서 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 쪽 핵심 위험은 크지 않습니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 50,000,000원에서 2회 유찰돼 24,500,000원까지 내려왔지만, 이를 실거래 시세와 비교할 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 아직 성립하지 않습니다. 이 물건은 권리보다 현장 상태·실제 시세·다세대 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
