의정부지방법원 2026타경60483. 고양시 일산서구 덕이동 제이빌라 101동 2층 201호, 전용 52.096㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 259,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 126,910,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 강하지만, 이 사건은 등기된 205,000,000원 임차권과 추가 점유자 확인이 먼저입니다.
등기부상 이소연은 2022.04.20 주민등록·점유를 시작했고 2022.03.10 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.04.25 보증금 205,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 데이터상 말소기준은 2026.02.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 일반적인 권리 계산만 적용하면 이소연의 미배당 보증금은 매수인 인수 대상으로 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 일반식을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 937-47 제이빌라 101동 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 송산로 498-21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.096㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 · 사용승인 2018.09.06 |
| 소유자 | 김만희 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 126,910,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 나머지는 미상
이소연의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 205,000,000원, 주민등록·점유 2022.04.20, 확정일자 2022.03.10, 배당요구 2024.04.25로 우선변제권 행사 조건이 갖춰진 것으로 정리돼 있습니다. 현재 매각가 126,910,000원 가정에서는 집행비용을 제외하고 124,333,260원을 배당받아 80,666,740원이 미배당되는 계산입니다.
임차인 현황
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 / 배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소연 | 2022.04.20 · 건물의 전부 | 205,000,000원 | 2022.03.10 / 배당요구 2024.04.25 | 有 | 有 | 아님 |
| 이왕일 | 2024.12.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 아님 |
매각물건명세서 비고상 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 다만 별도 임차인 조사에서 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 남아 있으므로, 확약서 밖 임차관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래보다 낮다
J빌라101,102동은 총 18세대, 사용승인일 2018.09.06이며 대상 전용면적은 52.096㎡입니다. 실거래 표본은 4건이고 전체 평균은 242,500,000원입니다. 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 집계상 최근 12개월 평균 257,500,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선해서 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 52.1㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2023.08 | 48.83㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.08 | 48.83㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2022.07 | 48.83㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
현재 최저가 126,910,000원은 최근 12개월 평균 257,500,000원의 49.3%입니다. 최신 거래 275,000,000원과 비교해도 낮습니다. 또한 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.2% 높은 추세로 집계되어 있어, 이 데이터에서는 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다. 따라서 이소연 확약이 유효하게 적용되고 추가 임차인 인수가 없다는 전제라면 확인된 권리 기준 실질취득 126,910,000원은 시세 대비 가격 메리트가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 임차인 이소연 보증금 | 205,000,000원 | 124,333,260원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 권리 계산상 이소연에게 80,666,740원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되지만, 2026.03.30 확약서에 따라 이소연 관련 실질 인수는 0원으로 조정합니다. 이 조정은 이소연에게만 적용하며, 이왕일·기사항전의 미상 보증금 위험은 포함하지 않습니다.
유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 반영의 차이
| 회차 | 매각가 | 룰상 이소연 인수 | 확약 반영 인수 | 확인된 권리 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 126,910,000원 | 80,666,740원 | 0원 | 126,910,000원* |
| 3회 유찰 시 | 88,837,000원 | 118,162,066원 | 0원 | 88,837,000원* |
| 4회 유찰 시 | 62,185,899원 | 144,333,447원 | 0원 | 62,185,899원* |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 일반 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 이 사건의 이소연 임차권은 확약서 때문에 그 일반식에서 벗어나 실질 인수 0원으로 봅니다. *단, 확약 밖 미상 임차인 부담은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 2018.09.06입니다.
- 주위환경. 고양예술고등학교 남서측 원거리에 위치하며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합ZONE)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 공시지가는 775,700원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 18세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.2회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있어 환금성은 입찰가와 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.03.30 제출 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 재확인하세요.
- 이왕일 임대차 확인. 2024.12.13 전입은 말소기준 2026.02.26보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 주민등록 전입관계를 확인해야 합니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 현재 효력을 원본에서 대조하세요.
- 가격과 권리를 분리. 126,910,000원은 최근 12개월 평균 257,500,000원의 49.3%지만, 미상 임차보증금이 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
- 환금성 점검. 18세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수 9.2회로 집계된 만큼, 단순 시세차익뿐 아니라 재매각 가능성과 거래 속도를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 전입관계·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만, 권리는 아직 닫히지 않았다”
이 사건에서 가장 큰 205,000,000원 임차보증금은 일반 계산대로라면 현재 회차에서 80,666,740원이 매수인에게 남는 인수형입니다. 하지만 2026.03.30 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 이소연 임차권에 대해서는 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이 있어 실질 인수 0원으로 봅니다.
그래서 확인된 권리만 놓고 보면 실질취득은 126,910,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 257,500,000원의 49.3%로 가격 메리트가 큽니다. 다만 이왕일과 기사항전이라는 확약 밖 점유자가 남아 있고, 보증금·확정일자 등 핵심 정보가 확인되지 않았습니다. 여기에 다세대 18세대, 경매 평균 유찰 9.2회라는 환금성 변수까지 겹칩니다. 결론은 “주된 인수는 해소, 가격은 매력적, 그러나 미상 임차인 확인 전까지는 보수적 접근”입니다.
