의정부지방법원 2026타경60500. 경기도 고양시 일산서구 일산동 552-37의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 전우대이며, 말소기준권리는 2019.12.24. 주식회사한국비즈니스금융대부의 근저당권 338,000,000원입니다. 이후 같은 금융사의 117,000,000원 근저당, 국윤문의 1,450,000,000원 근저당, 고양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 등기상 채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액도 0원입니다. 대신 이 사건의 핵심은 건물의 실제·공부상 용도와 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60500 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 552-37 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 전우대 · 단독소유 |
| 토지 | 198.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 633,525,000원 / 310,428,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 106,287,548원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019년 이전의 근저당과 과거 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소돼 현재 매각의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현 소유자 전우대가 2019.09.27. 소유권을 취득한 뒤, 2019.12.24. 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘49%’만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 310,428,000원으로 감정가 633,525,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
특히 건축물대장상 용도가 제2종 근린생활시설(사무소)로 변경돼 있고, 건물은 블록조 스레이트지붕 단층이며 사용승인일은 미상입니다. 주거용 연립·다세대와 동일한 환금성·대출조건을 전제로 접근하기 어려운 요소입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 310,428,000원 | 305,282,008원 | 1,599,717,992원 |
| 3회 유찰 시 | 217,299,600원 | 213,457,406원 | 1,691,542,594원 |
| 4회 유찰 시 | 152,109,720원 | 149,180,184원 | 1,755,819,816원 |
후순위 담보채권 규모가 커 현재 회차에서도 채권총액 1,905,000,000원 중 305,282,008원만 배당되고 1,599,717,992원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측 배당 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,145,992원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사한국비즈니스금융대부 | 338,000,000원 | 305,282,008원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사한국비즈니스금융대부 | 117,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 국윤문 | 1,450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 5,145,992원으로 추정돼 있고, 나머지 매각대금은 말소기준 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진·출입이 가능하고 버스정류장 및 경의중앙선 일산역이 인근에 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 토지. 198.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있습니다.
- 건물. 블록조 스레이트지붕 단층, 외벽은 시멘트 위 페인트 마감 등이며 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 현장 접근. 건물의 철대문이 자물쇠로 잠겨 있는 것으로 기재돼 있어 내부 상태 확인에 제약이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도변경 확인. 등기사항증명서상 ‘주택’ 표기와 건축물대장상 2023.09.07. 제2종 근린생활시설(사무소) 용도변경을 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 매각대상 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다. 현 용도에 맞는 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·내부 확인. 철대문이 자물쇠로 잠겨 있는 것으로 기재돼 있으므로 점유관계와 내부 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획상 제한이 실제 취득·사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 용도가 먼저다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라, 등기상 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만 보고 저가매수 기회로 단정하기에는 근거가 부족합니다. 비교 실거래가 없고, 건축물대장상 용도가 근린생활시설(사무소)로 변경됐으며, 건물 구조와 사용승인일, 잠긴 철대문 등 현물 확인 포인트가 뚜렷합니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 승부처는 용도와 환금성입니다.
