인천지방법원 2025타경34160. 부천시 소사구 소사본동 신원로얄팰리스 2층 201호, 전용 31.93㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 임형순이며, 2019.11.29 매매를 원인으로 2020.01.28 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 205,000,000원입니다. 이전에 설정된 경서농업협동조합 근저당 129,600,000원은 2020.01.16 이미 말소돼 이번 경매의 말소기준이 아닙니다.
이번 사건의 말소기준은 2022.09.30 주택도시보증공사 가압류 3,039,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김예림은 2022.01.25 전입·점유해 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있습니다. 여기서 이 사건의 핵심이 되는 것이 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 204-18 신원로얄팰리스 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 31.93㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 임형순 (2019.11.29 매매, 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (3회 유찰, 현재 회차 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
실제 임차인은 김예림 1명입니다. 임대차계약일은 2021.12.17, 확정일자는 2022.01.06, 전입·점유개시는 2022.01.25, 보증금은 210,000,000원입니다. 전입이 말소기준인 2022.09.30보다 앞서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예림 | 건물의 전부 · 주거 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
배당 계산상 인수액은 25,432,000원이지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 효력은 해당 임차권에 한정해 판단해야 하므로 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 188,000,000원이 비교 시세보다 높다
신원로얄팰리스는 16세대, 2016.03.07 사용승인된 다세대주택이며 이 물건의 전용면적은 31.93㎡입니다. 같은 전용면적 실거래 표본은 2024.05, 5층, 175,000,000원 1건이며, 자료상 최근12개월 평균과 최신 거래금액도 모두 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 31.93㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 비교값 | 31.93㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
확약을 반영하면 낙찰가 188,000,000원에 별도 인수금이 붙지 않아 실질취득액도 188,000,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 175,000,000원의 107.4%입니다. 따라서 현재 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘3회 유찰이라 싸다’고 해석할 수 없습니다. 오히려 비교 시세보다 13,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 김예림 보증금 | 210,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산에서는 임차인 보증금 미배당액 25,432,000원이 남습니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약을 반영해 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 실제 배당은 세금 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 배당 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 188,000,000원 | 25,432,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 80% | 150,400,000원 | 62,505,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 64% | 120,320,000원 | 92,164,480원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로, 제시된 시나리오에서도 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 따라서 가격 비교도 ‘최저가 + 실질 인수’ 기준으로 해야 하며, 현재 회차에서는 그 값이 188,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남서측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 전반적 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설·간선도로와의 거리와 편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호. 위생·급수·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 4필지 일단의 다세대주택 부지이며 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 2,249,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회로 기록돼 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김예림의 주택임차권등기와 보증금 잔액에 어떻게 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 시점 재확인. 김예림의 전입·점유 2022.01.25가 말소기준 2022.09.30보다 앞선다는 점이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰이라는 횟수만 보지 말고 실제 현재 최저가 188,000,000원과 실질취득액 188,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 실거래 표본 폭. 비교 가능한 동일면적 거래가 175,000,000원 1건이므로 층·상태 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국세 압류와 부천시 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당표와 교부청구 내용을 매각 전 확인하는 것이 필요합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 107.4%
이 물건은 단순한 ‘인수형 임차인 경매’로만 보면 안 됩니다. 김예림의 전입은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 보증금도 210,000,000원으로 현재 최저가 188,000,000원보다 큽니다. 원칙적인 배당 계산에서는 25,432,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
그렇다고 현재 회차가 가격상 유리해지는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액은 188,000,000원이고, 비교되는 최근12개월 평균·최신 거래는 175,000,000원으로 실질취득액이 그 107.4%입니다. 게다가 이미 3회 유찰 이력이 있는 다세대주택입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 비교 시세 이상이라는 두 축을 분리해서 판단해야 합니다.
