최저가 9,212만원의 착시 — 임차보증금 승계로 실질취득은 약 2.10억

인천지방법원 2025타경34160. 부천시 소사구 소사본동 신원로얄팰리스 2층 201호, 전용 31.93㎡ 다세대주택입니다. 표면상 숫자는 매력적입니다. 감정가 188,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 92,120,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 김예림의 임차보증금 210,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 임차권자가 보증금 전액을 변제받지 못하면 을구 3번 주택임차권등기를 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

임차인의 계약일은 2021.12.17, 확정일자는 2022.01.06, 전입·점유개시는 2022.01.25입니다. 등기부에 설정됐던 경서농업협동조합 근저당권은 2020.01.16 해지로 말소됐습니다. 따라서 말소된 근저당권을 기준으로 임차인의 전입이 늦다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 남아 있는 최초 압류성 권리는 2022.09.30 주택도시보증공사 가압류이고, 임차인의 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 여기에 2024.01.29 임차권등기까지 마쳐, 미배당 보증금 승계 위험을 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인의 선순위가 핵심

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김예림은 실제 임차인 1명이며 보증금은 210,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등기돼 있으나 임차인 명단에 별도의 보증기관 승계 임차인으로 신고돼 있지는 않습니다. 따라서 임차보증금을 중복 합산하지 않고 김예림의 보증금 210,000,000원만 인수 판단의 기준으로 삼습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

신원로얄팰리스는 2016.03.07 사용승인된 16세대 다세대주택입니다. 확인되는 동일면적 31.93㎡ 실거래는 2024.05의 175,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건뿐이라는 한계가 있지만, 현재 최저가가 아니라 임차보증금 승계를 포함한 실질취득액과 비교해야 합니다.

최저가 92,120,000원만 비교하면 실거래의 52.6%로 보입니다. 그러나 미배당 보증금 인수를 반영한 실질취득은 약 210,000,000원으로, 최근 거래보다 35,000,000원 높고 120.0%에 해당합니다. 감정가 188,000,000원보다도 22,000,000원 높은 수준입니다.

미배당 인수 단순추정은 임차보증금 210,000,000원에서 각 회차 최저가를 뺀 금액입니다. 실제 인수액은 집행비용·세금·최종 배당순위와 배당액에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)

등기상 경서농업협동조합 근저당권은 임대차가 시작되기 전인 2020.01.16 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 기준으로는 집행비용 공제 후 김예림의 선순위 임차보증금 배당을 우선 검토해야 합니다.

집행비용을 2,058,160원으로 가정하면 임차인 배당 가능액은 90,061,840원, 보증금 미배당액은 119,938,160원입니다. 이 경우 낙찰대금과 인수액을 합친 현금부담은 212,058,160원 수준이 될 수 있습니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용은 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 전용면적은 31.93㎡입니다.
• 입지. 소사초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 전반적인 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설·간선도로와의 거리 및 편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로·설비. 서측 약 6m 포장도로에 접하며 위생·급수설비, 도시가스설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 다세대주택 부지이며 토지면적은 139.6㎡, 공시지가는 ㎡당 2,249,000원입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 건물이고 확인되는 동일면적 실거래가 1건뿐입니다. 다회유찰과 제한된 거래 표본을 고려하면 매도 시 가격 발견과 환금에 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소된 근저당 확인. 경서농업협동조합 근저당권이 2020.01.16 실제 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 인수 문구 원문 확인. 매각물건명세서의 “임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수” 문구와 변경·정정 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 배당액 확인. 김예림의 배당요구, 채권계산서, 임차권등기 유지 여부와 실제 배당예상액을 기준으로 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 응찰가가 아닌 총액으로 판단. 입찰상한은 최저가가 아니라 낙찰대금·인수보증금·취득비용을 합한 실질취득 총액을 기준으로 정해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 증가해 총액은 약 210,000,000원에 머무는 구조입니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 있어 현재 퇴거했을 가능성도 있으므로 실제 점유자, 열쇠 인도, 잔존 물품과 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 체납·비용 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 집행비용과 취득 관련 비용을 추가 반영해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰가가 총취득가를 낮추지 않는다”

이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 최근 실거래의 52.6%로 매우 저렴해 보입니다. 그러나 매각물건명세서상 김예림의 보증금 210,000,000원 중 미배당액을 매수인이 인수해야 합니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 늘어나므로 실질취득은 약 210,000,000원에 고정되고, 집행비용까지 고려하면 212,058,160원 수준까지 올라갈 수 있습니다.

확인된 최근 실거래 175,000,000원보다 최소 35,000,000원 높은 데다 16세대 소규모 다세대, 실거래 표본 1건, 2회 유찰이 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 경제적 할인은 없고, 권리 인수 위험은 큽니다. 이 물건은 “9,212만원에 사는 경매”가 아니라 약 2.10억원 이상을 부담할 수 있는 임차보증금 승계형 경매로 판단해야 합니다.