의정부지방법원 2026타경60527. 고양시 일산동구 식사동 삼성캐슬 106동 1층 101호, 다세대주택입니다. 감정가는 330,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 161,700,000원으로 감정가의 49%입니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 보증금 325,000,000원의 대항력 임차권을 어떻게 처리하느냐에 있습니다.
김미현은 2021.09.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.19.입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.23. 안산시 압류이므로 전입일이 그보다 앞서 대항력 있음으로 분류됩니다. 통상 계산만 적용하면 현재 회차에서는 배당 후 보증금 미회수액 166,363,800원이 남아 낙찰자가 이어받을 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.29. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 김미현 임차권의 매수인 부담은 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-62 삼성캐슬 106동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김창표 (2021.11.03. 매매 · 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 161,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 366,043,105원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.08.23. 안산시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단, 미추홀구, 고양시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 한국양봉농업협동조합 근저당과 2020년 국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미현 | 건물전부 · 2021.09.28 | 325,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 김미현은 확정일자 2021.08.19., 전입·점유 2021.09.28.이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원래는 배당으로 회수하지 못한 보증금을 매수인에게 주장할 수 있는 대항력 임차인입니다. 그러나 본건에서는 주택도시보증공사의 확약 내용에 따라 그 잔존청구권과 대항력을 포기하므로 매수인 부담은 실질 0원*입니다.
② 시세 비교 — 51.7%지만 거래 시점은 반드시 감안
삼성캐슬 106동 전용 60.11~61.74㎡ 거래 표본은 5건이고 평균 거래가는 313,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.08.의 280,000,000원입니다. 현재 최저가 161,700,000원은 이 비교 평균의 51.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 60.11㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 61.74㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2022.04 | 60.11㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2022.01 | 61.74㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2021.11 | 61.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 313,000,000원 |
수치만 보면 실질취득 161,700,000원은 평균 313,000,000원과 최신 거래 280,000,000원보다 현저히 낮습니다. 다만 비교 거래가 모두 2021~2022년이고 최신 거래도 2022.08.이므로, 이를 2026년 현재가와 동일시해 “현재 시세의 절반”이라고 단정하는 것은 무리입니다. 가격 할인폭은 분명 크지만, 현재 환금가치는 별도 확인이 필요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 1. 임차인 김미현 보증금 | 325,000,000원 | 158,636,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 366,043,105원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 미회수액은 166,363,800원입니다. 다만 2026.06.29. 확약으로 해당 잔존 임차보증금 반환청구권과 대항력을 포기하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 일산한방병원 북서측 인근. 주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 등고평탄하고 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남서측 세로변과 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 삼성캐슬 106동은 총 9세대로 거래 표본이 제한적이며, 최근 비교 거래도 2022.08.까지여서 현재 매도가능가격의 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최신 서류에도 유지되는지 반드시 확인하세요.
- 실질 인수액 구분. 일반 산식의 미배당액 166,363,800원을 실제 인수액으로 착각하면 안 됩니다. 확약 이행을 전제로 본건의 실질 인수는 0원*입니다.
- 세금 압류 확인. 안산시·국민건강보험공단·미추홀구·고양시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래가 2021~2022년 자료이므로 2026년 현재 동일·인근 다세대 매매가와 매도기간을 별도로 확인하세요.
- 소규모 물건 환금성. 9세대 규모라 매수층이 제한될 수 있습니다. 낮은 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성까지 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 최신본으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약이 있으면 가격형”
이 사건은 서류 한 장이 권리분석의 결론을 바꾸는 전형적인 사례입니다. 김미현의 보증금은 325,000,000원이고 전입일도 말소기준보다 빨라, 확약이 없다면 현재 최저가 161,700,000원에서 166,363,800원의 미배당 보증금이 남는 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조였을 것입니다.
하지만 2026.06.29. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이를 정확히 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 161,700,000원입니다. 과거 비교거래 평균 313,000,000원의 51.7%로 가격 격차도 큽니다.
다만 거래 표본이 오래됐고 9세대 소규모 다세대라는 점은 분명한 한계입니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 시세와 환금성 검증은 반드시 남아 있습니다. 그래서 이 물건은 “무조건 싼 물건”보다는 확약의 효력과 현재 현장가격을 확인한 뒤 판단할 물건으로 보는 편이 안전합니다.
* 확약이 없다는 가정의 룰상 인수액은 현재 회차 166,363,800원, 3회 유찰 시 214,194,660원, 4회 유찰 시 247,593,194원입니다. 본 리포트는 2026.06.29. 제출 확약을 반영해 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
