의정부지방법원 2026타경60532. 경기도 파주시 검산동 458-1의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사유아이케이이고, 말소기준은 2009.07.16. 접수된 중소기업은행 근저당권 1,600,000,000원입니다. 같은 날 설정된 400,000,000원 근저당과 2018년·2020년의 후순위 근저당, 2025년 가압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서는 구조가 명확합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 반면 자산 자체는 여러 목록과 제시외 시설, 기계기구가 함께 묶인 일괄매각입니다. 따라서 이 사건은 ‘숨은 인수권리’보다 실물 구성·노후도·현장 상태를 확인하는 쪽이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60532 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 검산동 458-1 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 파주시 검산동 458-1외 1필지 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사유아이케이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,934,572,320원 / 1,437,941,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권 / 청구액 | 중소기업은행 / 1,712,213,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2009.07.16. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,600,000,000원입니다. 같은 날 접수된 후순위 중소기업은행 근저당 400,000,000원, 2018년 중소기업진흥공단 근저당 120,000,000원, 2020년 중소벤처기업진흥공단 근저당 216,000,000원, 2025년 중소기업은행 가압류 392,235,338원과 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
2011년 화우테크놀러지 주식회사의 가압류 46,200,000원은 2011.09.28. 해제됐고 2011.10.05. 가압류등기가 말소됐습니다. 현재 매각과 별도로 매수인이 떠안을 임차인 보증금이나 명시 인수권리는 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 할인율만으로 끝낼 물건은 아니다
감정가는 2,934,572,320원, 현재 최저매각가는 1,437,941,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 1,006,558,699원, 4회 유찰 704,591,089원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,437,941,000원 | 1,307,073,748원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,006,558,699원 | 1,734,142,226원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 704,591,089원 | 2,033,090,160원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,437,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,779,410원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,600,000,000원 | 1,421,161,590원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 216,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 392,235,338원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,728,235,338원 중 예상 배당은 1,421,161,590원, 미배당은 1,307,073,748원입니다. 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 일괄매각·현장 구성 메모 (매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 기계기구. 본건 기계기구의 현상 및 관리상태는 경과년수 대비 노후화된 편으로 기재돼 있습니다.
- 목록1. 제시외 컨테이너 2동, 닭장 2개, 폐지야적장, 자재창고 1개, 창고 1개, 자재 적재시설, 창고(입구쪽)가 소재합니다.
- 목록3·4. 목록3에는 소나무 외 수목 몇 그루, 목록4에는 제시외 적재시설이 있습니다.
- 목록5·6. 목록5에는 제시외 기계 2개, 폐자재 분류함 1개, 수도시설이 있고 관정 여부는 불분명합니다. 목록6은 잡풀이 우거져 있으며 유실수가 있습니다.
- 목록8. 접하여 제시외 조립식판넬시설물이 소재합니다.
- 저당권 목록 기계기구. 공장 및 광산재산 저당권 제6조목록 2020-292호 기호 1·2 기계기구와 2018-163호 일련번호 1 기계기구가 소재합니다.
- 도로명 주소. 목록7·8 건축물대장상 도로명 주소는 경기도 파주시 검산로 234-3입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2009.07.16. 중소기업은행 근저당권 1,600,000,000원이 기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 인수권리. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 각 목록의 컨테이너·창고·적재시설·기계·수목·조립식판넬시설물을 현장에서 대조해야 합니다.
- 기계기구 상태. 경과년수 대비 노후화된 편이라는 기재를 실제 가동·보존 상태와 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 1,437,941,000원에서 3회 유찰 시 1,006,558,699원, 4회 유찰 시 704,591,089원으로 내려가는 구조를 함께 비교합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 채권 미배당 1,307,073,748원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 실물은 복합
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명료합니다. 2009.07.16. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이라 매수인 인수는 0원입니다.
반면 현재 가격은 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%인 1,437,941,000원까지 내려왔고, 일괄매각 대상에는 제시외 건물·시설과 여러 기계기구가 포함됩니다. 특히 기계기구가 경과년수 대비 노후화된 편으로 기재돼 있어, 이 사건의 승부처는 권리 함정보다 실제로 무엇이 포함되어 있고 그 상태가 어떠한지를 정확히 확인하는 것입니다. 권리는 정리되는 구조지만, 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 실물 확인 항목이 많은 사건입니다.
