의정부지방법원 2026타경60551. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 2층 202호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 권영만이고, 강제경매 채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가 201,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 98,490,000원입니다.
권리구조는 단순한 무임차 물건과 다릅니다. 2020.09.17 전입·점유를 시작한 심진택의 임차보증금이 184,000,000원이고, 확정일자는 2020.08.26입니다. 말소기준으로 제시된 2022.04.08 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖춰 대항력이 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없으면 최저가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져, 단순히 “감정가의 49%라 싸다”고 판단할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-3 삼성타운 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 4층 내 2층 202호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 권영만 (2020.09.22 소유권이전, 매매 원인 2018.04.10) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차는 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
2018년 광진자양새마을금고 근저당권은 채권최고액 947,700,000원으로 설정됐지만, 2020.09.17 등기상 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022.04.08 국 압류입니다. 그보다 앞선 2020.09.17에 심진택이 전입·점유했고 확정일자도 2020.08.26이어서 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심진택 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.17 2020.08.26 | 184,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 2026.05.26 배당요구 | 실질 0원* |
| 조용정 | 2025.12.08 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 등기부 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 3번 주택임차권의 확정일자 경정 기록입니다.
② 가격 판단 — 49%라고 곧바로 ‘싼 물건’은 아니다
현재 최저매각가 98,490,000원은 감정가 201,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시 68,943,000원, 그 다음은 48,260,100원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 확약을 빼고 권리구조만 계산하면 현재 회차에서 심진택에게 96,317,180원이 배당되고 87,682,820원이 미배당됩니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가 98,490,000원에 미배당 인수를 더한 권리상 실질부담은 약 1.86억원으로, 낙찰가가 내려가도 보증금 184,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정 · 확약 전 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 심진택 보증금 | 184,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 심진택 보증금 미배당분은 87,682,820원입니다. 다만 2026.05.23 확약으로 심진택이 매수인에게 이 잔존 보증금을 청구하지 않고 대항력도 포기하며 임차권등기 말소에 동의하므로 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주대원초등학교 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·농경지·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 전기설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 이해관계인의 폐문·부재로 외관과 탐문조사에 따라 평가돼 실제 현황과 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.05.23 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각기일 기준 원문으로 확인하세요.
- 심진택 배당요구. 2026.05.26 배당요구가 확인되며, 우선변제권 행사와 확약 내용이 함께 반영되는지 확인해야 합니다.
- 조용정 점유 확인. 2025.12.08 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 98,490,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저평가를 뜻하지는 않습니다. 별도 시세 확인 없이 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 현재의 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건을 최저가 98,490,000원만 보면 감정가 201,000,000원의 절반 이하라 눈에 띕니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 184,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 현재 회차 기준 87,682,820원의 미배당 인수가 생기는 구조였습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수가 늘어 실질부담은 보증금 수준에 묶이는 유형입니다.
그 구조를 뒤집는 것이 2026.05.23 주택도시보증공사의 확약서입니다. 심진택에 대해서는 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 다만 확약 밖의 별도 점유자 조용정, 세금 압류 3건, 그리고 실거래 시세 부재는 그대로 확인 과제입니다. 결론은 권리는 확약으로 크게 정리됐지만, 가격 메리트는 시세 확인 전까지 보류입니다.
