/ 91,140,000원
의정부지방법원 2026타경60579. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 103동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 서호범이며, 현재 등기에서 경매의 기준으로 잡힌 권리는 2026.03.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.05.14. 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 기준권리만 보고 단순하게 끝낼 물건은 아닙니다. 2022.03.29. 주식회사케이피에스 명의로 전세금 165,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2022.07.28. 그 전세권이 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 등기 이력상으로는 경매개시결정보다 앞선 권리지만, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 적혀 있고 예상배당도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 91,140,000원으로 보되, 입찰 전에는 이 전세권의 처리 내용을 원문과 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47 힐링타운 103동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 서호범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,573,913원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수 0원, 전세권 이력은 원문 대조
2019.12.24. 동수원신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,040,000,000원으로 설정됐으나 2022.03.29. 일부포기로 등기부상 말소됐습니다. 2022.04.11. 서호범에게 소유권이전이 됐고 같은 날 이 주택이 민간임대주택으로 등록된 내용도 등기돼 있습니다. 이후 2026.03.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.14. 파주시 압류 순입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 91,140,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 63,797,999원, 4회 유찰 시 44,658,599원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭은 커졌지만, 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 254,474,433원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 281,324,278원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,658,599원 | 43,454,744원 | 300,119,169원 |
현재 회차에서도 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 0원이고, 총 미배당은 254,474,433원입니다. 유찰이 더 진행되면 총 미배당이 281,324,278원, 300,119,169원으로 확대되는 구조입니다. 다만 이 미배당액은 배당 부족을 보여주는 지표이며, 매각물건명세서와 현재 배당 시나리오상 이를 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,040,520원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 주식회사케이피에스 | 165,000,000원 | 89,099,480원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,573,913원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 91,140,000원에서 집행비용 2,040,520원을 제외한 89,099,480원이 전세권 항목에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 파주LCD산업단지 북측 인근이며, 주위에는 산업단지·농경지·임야·단독주택·소규모 공장이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 있으나, 현황조사 당시 안전검사 미이행으로 승강기 운행이 중단된 상태였습니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이고, 북동측으로 세로변 도로에 접합니다.
- 용도지역·제한. 계획관리지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 처리 원문 대조. 2022.03.29. 전세금 165,000,000원 전세권과 2022.07.28. 주택도시보증공사 이전 이력이 있는 반면, 명세서상 인수권리는 해당사항 없음입니다. 이 부분을 가장 먼저 원문으로 재확인해야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 현황조사 당시 안전검사 미이행으로 운행이 중단돼 있었습니다. 2026.09.09. 입찰 전 현재 운행 여부와 검사·수리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 186,000,000원 대비 최저가 91,140,000원이라는 할인율만 보지 말고, 현장 중개 시세와 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.11. 민간임대주택 등록 내용이 등기돼 있으므로 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·점유 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당과 취득 후 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리 원문과 현장 상태
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 186,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 91,140,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매각물건명세서와 배당 시나리오만 보면 매수인 인수는 0원이고 실질취득액도 91,140,000원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘반값 다세대’로 보면 안 됩니다. 165,000,000원 전세권과 주택도시보증공사로의 이전 이력이 있고, 신청채권자 배당은 현재 회차에서 0원입니다. 현황조사 당시에는 승강기 운행도 중단돼 있었습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 91,140,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거도 충분하지 않습니다. 명세서상 인수 0원은 장점이지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 C등급 사건으로 보는 것이 현재 자료에 가장 일관됩니다.
