서울동부지방법원 2023타경3753. 광진구 구의동 테크노-마트21 제5층 제비110호입니다. 사건의 말소기준권리는 1998.10.08. 설정된 신한은행 근저당권으로, 등기 내용에는 채권최고액 39,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2015.03.23. 회사합병을 원인으로 주식회사신한은행에 이전됐고, 2023.12.19. 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 자료상 별도의 임차인 신고 내역은 없고 배당표상 매수인 인수도 0원으로 계산돼 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 환금성과 물건 형태입니다. 감정평가상 현재 공실이고 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 특히 매각물건명세서에는 표식표나 경계상 구분 없이 구분점포로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 20,000,000원에서 이미 7회 유찰돼 현재 최저가는 4,194,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경3753 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로56길 85, 5층비110호 (구의동,테크노-마트21) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 판매시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하6층 지상39층 내 제5층 제비110호 · 사용승인일 1998.08.18. |
| 소유자 | 유병환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 4,194,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 31,127,829원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 1998년 근저당이 말소기준
말소기준은 1998.10.08. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 등기 내용상 채권최고액은 39,000,000원이며 채무자는 유병환입니다. 해당 근저당권은 2015.03.23. 회사합병으로 주식회사신한은행에 이전됐습니다. 이후 2023.12.19. 신한은행의 임의경매개시결정이 기입됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 — 7회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 4,194,000원으로, 20,000,000원의 감정가에서 7회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오에는 8회 유찰 시 3,355,200원, 9회 유찰 시 2,684,160원이 제시돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 20.97% | 4,194,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 3,355,200원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 13.42% | 2,684,160원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 475,492원 |
| 1. 근저당 · 주)신한은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,718,508원 |
근저당권 채권액이 배당 계산에서 확인되지 않아 신한은행 배당액은 0원으로 제외된 시뮬레이션입니다. 따라서 소유자 잔여 3,718,508원은 실제 배당 결과를 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동서울종합터미널 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·상업·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 강변역, 동서울종합터미널 및 버스정류장이 있어 대중교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실이며 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 표식표나 경계상 구분 없이 구분점포로 사용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하6층 지상39층 건물 내 제5층 제비110호이며, 사용승인일은 1998.08.18.입니다.
- 설비. 위생·급배수·중앙공급식 냉난방·소화전·에스컬레이터·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 상업·업무용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 10,850,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 교육환경보호구역, 지하도로, 전기공급설비, 건축선 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분점포 경계 확인. 표식표나 경계상 구분 없이 사용 중이라는 특별한 물건 특성이 있으므로 현장에서 실제 위치와 구획을 반드시 확인해야 합니다.
- 공실·점유 확인. 감정평가 기준 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현황조사와 현장 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 보증금 조건. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당표 해석 주의. 신한은행 근저당의 채권액이 배당 계산에서 제외돼 있으므로 소유자 잔여액을 실제 잔여금으로 판단하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 4,194,000원이 시장가 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 현장 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 7회 유찰이라는 결과를 단순 할인기회로만 보지 말고 구분점포 특성, 공실, 관리·활용 가능성 등 유찰 원인을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 7회 유찰의 이유를 먼저 본다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 1998년 신한은행 근저당이 말소기준이고 임차인 신고 내역은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 20,000,000원에서 현재 4,194,000원까지 내려오기까지 7회 유찰됐습니다. 더구나 현재 공실인 판매시설이고 표식표나 경계상 구분 없이 구분점포로 사용 중이라는 조건이 붙어 있습니다. 실거래 비교자료도 없기 때문에 단순히 감정가의 21% 수준이라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 단순하지만, 입찰 판단은 현장 구획·환금성·실제 시장가격 확인이 핵심입니다.
