인천지방법원 2025타경34163. 부천시 원미구 원미동 ‘해냄스토리’ 7층 703호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 강인성은 2021년 4월 2일 거래가액 304,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 3월 3일 인천세무서장의 압류가 등기됐고, 이 압류가 이 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 가압류, 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 임차인입니다. 고미선은 2022년 4월 4일 확정일자를 받고, 2022년 5월 30일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준일인 2023년 3월 3일보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 319,200,000원으로, 현재 최저가보다 훨씬 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리 주건축물제1동 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 · 사용승인일 2020.04.09 |
| 소유자 | 강인성 (2021.04.02. 소유권 취득 · 거래가액 304,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 154,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023년 3월 3일의 국세 압류입니다. 주택도시보증공사의 301,630,519원 가압류와 부천시 압류, 강제경매개시결정은 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 고미선의 전입·점유일은 2022년 5월 30일로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실질 0원*의 전제
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고미선 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 319,200,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.05.30 | 우선변제 있음 확정 2022.04.04 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 167,327,760원 |
고미선은 2024년 6월 13일 보증금 319,200,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되지만, 선순위 대항력을 가진 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면 원칙적으로 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%만 보고 싸다고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 154,840,000원으로 감정가 316,000,000원의 49.0%입니다. 표면적으로는 감정가에서 크게 할인됐지만, 선순위 임차보증금 구조 때문에 확약 적용 여부에 따라 취득원가가 완전히 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 미반영 실질취득 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 감정가 49% | 154,840,000원 | 167,327,760원 | 322,167,760원 | 154,840,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 108,388,000원 | 213,129,432원 | 321,517,432원 | 108,388,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 75,871,600원 | 245,094,089원 | 320,965,689원 | 75,871,600원* |
확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 그래서 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 약 321,000,000원~322,000,000원대로 유지됩니다. 현재 회차에서는 최저가 154,840,000원과 인수액 167,327,760원을 합쳐 322,167,760원입니다. 이는 보증금 319,200,000원에 집행비용 2,967,760원이 더해진 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,967,760원 |
| 1. 임차인 고미선 보증금 | 319,200,000원 | 151,872,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인 고미선에게 배당되며, 보증금 미배당액은 167,327,760원입니다. 확약이 유효하게 적용되면 이 미배당액의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 7층 703호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2020.04.09입니다.
- 주변 환경. 원미구청 북동측 인근으로 업무시설, 근린생활시설과 공장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로·설비. 동측과 북측으로 폭 약 8m 도로에 접하며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 업무시설·공장 혼재 입지의 오피스텔이므로 실제 매매·임대 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 703호 고미선 임차권을 정확히 대상으로 하는지, 조건과 말소 시점을 확인하세요.
- 문건 변동 확인. 매각기일까지 확약서의 유효성, 변경·철회 여부와 법원의 매각물건명세서 수정 여부를 다시 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 점유자가 있다면 인도·명도 일정을 반영하세요.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 49.0%라는 수치만으로 가격 가점을 주지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 실거래·보증금·월세를 확인하세요.
- 체납비용 확인. 관리비 중 공용부분 체납액과 세금 배당 순위가 예상배당 및 추가 비용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 서류를 원문 기준으로 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 중요하다
이 물건의 핵심은 감정가 316,000,000원에서 최저가가 154,840,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 고미선의 보증금 319,200,000원 중 현재 회차 미배당액이 167,327,760원이라는 점이 먼저입니다. 확약이 없다면 실질취득은 322,167,760원으로 올라가며, 추가 유찰이 되더라도 미배당 인수액이 증가해 총액은 보증금 수준에 머뭅니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 인수액은 실질 0원*, 실질취득은 154,840,000원*으로 바뀝니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 통과, 가격은 실거래 검증 전까지 보류입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서의 정확한 적용 범위와 실제 시장가격입니다.
* ‘실질 0원’은 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 고미선의 해당 임차권에 유효하게 적용되고, 매각 후 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약을 적용하지 않는 권리분석상 현재 회차 매수인 인수 가능액은 167,327,760원입니다.