수원지방법원 2025타경1186. 수원시 영통구 신동 398-39 소재 1층 105호로, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이고 감정 이용상태도 근린생활시설입니다. 소유자 김연수는 2011.10.11 거래가액 335,420,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2014.01.20 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 92,400,000원입니다.
말소기준 뒤에는 2024.10.31 수협은행 가압류 403,519,376원과 2025.05.02 국민은행의 임의경매개시결정이 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 2026.01.02 수원시 압류는 2026.03.13 해제되어 2026.03.16 말소등기까지 이루어졌습니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 매수인에게 남는 인수권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1186 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신동 398-39 1층105호 · 도로명주소 경기도 수원시 영통구 신원로 107 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소) |
| 건물 위치 | 지하 2층 / 지상 6층 건 중 제1층 제105호 |
| 소유자 | 김연수 · 2011.10.11 소유권이전 · 거래가액 335,420,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 196,980,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 63,278,434원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2014.01.20 국민은행 근저당권 92,400,000원입니다. 수협은행 가압류와 경매개시결정은 그 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 수원시 압류는 이미 해제·말소되었습니다. 과거 2011년 국민은행 근저당 3건과 의왕농업협동조합 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상민 | A동 1층 105호 48.2900㎡ | 20,000,000원 | 950,000원 | 2020.10.06 | 2025.06.04 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이상민의 전입일은 2020.10.06로, 말소기준인 2014.01.20 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 매각물건명세서상 판단대로 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025.06.04 접수되어 있습니다.
③ 가격 해석 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 402,000,000원, 현재 최저매각가는 196,980,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 결과입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 196,980,000원으로 같습니다.
다만 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 49%와 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 점입니다. 감정가가 크게 깎였다는 이유만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 이용상태가 아파트가 아니라 근린생활시설이고 이미 2회 유찰된 물건인 만큼, 응찰 판단은 단순 할인율보다 실제 이용성과 환금성을 중심으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총청구 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 196,980,000원 | 495,919,376원 | 193,422,280원 | 302,497,096원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 137,886,000원 | 495,919,376원 | 135,155,596원 | 360,763,780원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 96,520,200원 | 495,919,376원 | 94,382,836원 | 401,536,540원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 196,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,557,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 403,519,376원 | 101,022,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 196,980,000원 가정 시 집행비용 3,557,720원, 국민은행 근저당 92,400,000원, 수협은행 101,022,280원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당은 302,497,096원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동중학교 서측 인근이며, 공장·지식산업센터·업무시설·오피스·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 망포역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역의 평탄한 사다리형 토지이며, 공시지가는 2,417,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역에 포함되고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이상민의 보증금 20,000,000원, 월차임 950,000원, 전입 2020.10.06, 배당요구 2025.06.04를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자는 미상입니다. 우선변제 및 최우선변제 반영 여부가 실제 배당표를 바꿀 수 있습니다.
- 인수와 미배당을 혼동하지 말 것. 현재 채권 미배당 302,497,096원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 402,000,000원에서 196,980,000원까지 내려왔어도, 감정가 대비 49% 자체는 시장가격 대비 저평가를 증명하지 않습니다.
- 근린시설 이용성 확인. 현재 이용상태와 건축물대장상 용도가 근린생활시설인 만큼 현장 이용 상태와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2014.01.20 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 수협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이상민도 2020.10.06 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 196,980,000원이 감정가 402,000,000원의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 제2종근린생활시설이고 이미 2회 유찰되었습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원으로 단순하지만, 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 인정하지 않는다”입니다. 권리와 가격을 분리해서 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
