수원지방법원 2025타경1305. 용인시 기흥구 신갈동 엘리시아1차 19층 1901호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)·오피스텔 이용으로 확인됩니다. 감정가 620,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 303,800,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2024.07.11. 설정된 숭의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 459,600,000원이고 채무자는 소유자 윤대천입니다. 그 뒤 기흥세무서 압류, 경매개시결정, 용인시 압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1305 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 69-4 엘리시아1차 19층 1901호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 오피스텔 이용 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상20층 중 19층 · 방3·거실·주방·식당·팬트리·화장실2 |
| 소유자 | 윤대천 · 2024.07.11. 소유권이전 · 거래가액 614,070,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 303,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 386,627,714원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.07.11. 숭의신용협동조합 근저당권입니다. 2024.12.09. 기흥세무서장 압류, 2025.06.12. 숭의신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.30. 용인시 압류는 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 별도로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임이슬 | 엘리시이트윈 101동 19층 1901호 61.8652㎡ | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 2025.03.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임이슬의 전입신고는 2025.03.06.으로 말소기준일인 2024.07.11.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,200,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
현재 최저매각가는 303,800,000원으로 감정가 620,000,000원의 49%입니다. 두 번 유찰되면서 숫자상 낙폭은 큽니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 추세 자료가 없어 현재 가격을 실제 시장가와 직접 비교할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,053,200원 |
| 2. 근저당 · 숭의신용협동조합 | 459,600,000원 | 298,746,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 303,800,000원 가정 시 근저당권자 숭의신용협동조합의 미배당액은 160,853,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신갈초등학교 남측 인근이며 주위에 오피스텔, 일반음식점, 근린상가, 관공서, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입·주정차가 가능하고 북측 인근 중부대로에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 실제 이용은 오피스텔이며 방3, 거실, 주방, 식당, 팬트리, 화장실2 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상20층 오피스텔의 19층 1901호이며, 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기·화재탐지·스프링쿨러·도시가스 난방·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심), 성장관리권역 등이 적용되고, 북측 대로와 서측 소로에 접합니다. 공시지가는 4,657,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 임이슬은 대항력이 없지만 현재 점유관계와 실제 명도 상태는 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 최우선변제·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 실제 이용도 오피스텔입니다. 대출·세금·운영계획은 이 용도 특성을 기준으로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 212,660,000원, 4회 유찰 시 148,862,000원으로 내려가지만, 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 커질 뿐 매수인 인수액은 제공된 시나리오상 계속 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 2024.07.11. 숭의신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 임이슬은 2025.03.06. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 압류도 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 620,000,000원에서 303,800,000원까지 내려와 49%가 됐지만, 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 수 없습니다. 권리는 합격권, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건은 그 구분이 가장 중요합니다.
