231,770,000원
의정부지방법원 2026타경60650. 파주시 당하동 빌라드엘르 1동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 김영욱은 2024.06.28 매매를 원인으로 거래가액 470,000,000원에 취득했고, 2024.07.09 경서농업협동조합이 채권최고액 403,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 서울보증보험주식회사 가압류 91,420,270원은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 231,770,000원으로 감정가 473,000,000원의 49%입니다. 그러나 할인율 자체가 곧 시세차익을 뜻하지는 않습니다. 빌라드엘르는 16세대, 사용승인일은 2024.05.07이고, 제공된 단지 통계에서는 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 이번 물건은 권리상 인수 여부와 가격 검증을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60650 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 당하동 87-2 빌라드엘르 1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 성재길 2-25 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 김영욱 · 2024.06.28 매매 · 거래가액 470,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 231,770,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 342,850,086원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.07.09 경서농업협동조합 근저당권입니다. 그 이전 금천중앙새마을금고·독산1동새마을금고의 각 채권최고액 1,200,000,000원 근저당은 2024.07.09 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 점유·임차 확인 — 대항력은 없지만 신분 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영욱 | 2024.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김영욱의 전입일은 2024.07.11로 말소기준일 2024.07.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 특히 같은 이름의 김영욱이 등기부상 소유자이자 근저당 채무자로 기재되어 있어, 독립된 임차인인지 관계인 점유인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가 231,770,000원은 감정가 473,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 빌라드엘르의 비교 가능한 실거래가 자료가 제시되지 않았고, 단지 통계상 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
단지는 16세대, 사용승인일은 2024.05.07이고 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 이 수치 역시 실거래 시세를 대신하지는 못합니다. 가격 판단은 주변 동일 용도·유사 면적의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,044,780원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 403,200,000원 | 227,725,220원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,420,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 231,770,000원 가정 시 채권총액 494,620,270원 중 227,725,220원이 배당되고, 미배당은 266,895,050원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 금촌역 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트단지·관공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 도로. 제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 감정요항표에는 도시지역·제1종일반주거지역, 소로1류·소로3류 접함, 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 빌라드엘르는 16세대이며 사용승인일은 2024.05.07입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 신분 재확인. 김영욱은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 등기상 소유자·채무자와 동일한 이름입니다. 실제 점유 관계를 확인하세요.
- 보증금 확인. 조사상 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 주변 동일 용도·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 266,895,050원이 발생하지만 이는 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정요항표에 기재된 규제를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 기준으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전까지 보류
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2024.07.09 경서농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정과 가압류가 소멸하고, 조사상 김영욱의 전입도 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 평가는 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 231,770,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않는 상태입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 인수 0원으로 정리되지만, 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말 것”입니다. 입찰의 승부처는 권리보다 실제 시장가격과 점유관계 확인에 있습니다.
