의정부지방법원 2026타경60686. 고양시 일산동구 식사동 엘타운 씨2동 4층 402호, 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “2회 유찰·감정가 49%”가 아닙니다. 등기부상 이문정의 임차보증금 250,000,000원은 경매개시결정 2026.03.17.보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조여서 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상입니다. 그러나 2026.05.21. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이문정 부분은 실질 인수 0원으로 반영해야 합니다.
문제는 확약 대상 밖입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 권영문이 2025.08.05. 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 다만 전입일이 말소기준인 경매개시결정일보다 앞서므로 대항력 가능·미상으로 보고 실제 보증금과 점유·전입 유지 여부를 확인해야 합니다. 이 금액이 확인되기 전까지는 132,300,000원만을 최종 취득원가라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 740-4 엘타운 씨2동 4층402호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 동국로 127 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이지민 · 2019.04.24. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 132,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,930,559원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 규모 / 준공 | 엘타운C1,C2,C3동 · 29세대 · 2018.04.05. |
① 권리 흐름 — 주된 250,000,000원 인수는 확약으로 해소, 별도 미상 임차인은 남음
등기부상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당 202,800,000원과 농협은행주식회사 근저당 228,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2026.03.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이문정의 임차권등기는 그보다 앞서 있으므로 원래라면 매수인 인수를 검토해야 하지만, 2026.05.21. 제출된 확약으로 대항력·잔존보증금 청구·임차권등기 유지가 모두 정리되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이문정 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.10. 임차권등기 2024.11.14. | 250,000,000원 | 대항력 有 | 확약서상 주장 | 승계 아님 확약 반영 실질 인수 0원* |
| 권영문 | 2025.08.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
* 이문정은 룰상 보증금 250,000,000원 인수 대상이지만 2026.05.21. 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 이문정 보증금에 관한 해소로 보며, 권영문에 대한 별도 인수위험은 남습니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만, ‘확정된 할인’은 아니다
엘타운C1,C2,C3동의 표시된 실거래는 두 건입니다. 2023.09. 227,000,000원, 2022.06. 237,000,000원이며 전체 평균은 232,000,000원입니다. 시장 집계의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 227,000,000원이고, 최근 대비 과거 추세는 -4.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 52.88㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 2022.06 | 52.88㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 232,000,000원 |
현재 최저가 132,300,000원은 시장 집계상 최근 12개월 평균 227,000,000원의 58.3%입니다. 이문정의 확약만 놓고 보면 실질취득도 132,300,000원으로 볼 수 있어 수치상 시세 아래에 있습니다. 그러나 거래 표본이 2건에 불과하고 최신 표시 거래가 2023.09.이며, 추세 역시 -4.2%입니다. 무엇보다 권영문의 보증금이 미상이어서 현재 할인폭을 최종 가격 메리트로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 이문정 임차보증금 | 250,000,000원 | 0원* |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,930,559원 | 129,647,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당은 109,282,759원입니다. 배당 시뮬레이션의 룰상 이문정 보증금 250,000,000원은 매수인 인수로 계산되지만, 2026.05.21. 확약을 적용하면 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 권영문의 보증금은 확인되지 않아 이 표의 실질취득에는 반영되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 인수는 별도
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 109,282,759원 | 250,000,000원* |
| 3회 유찰 · 34% | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 148,387,539원 | 250,000,000원* |
| 4회 유찰 · 24% | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 175,670,446원 | 250,000,000원* |
* 250,000,000원은 확약을 반영하기 전 룰상 금액입니다. 이문정에 대해서는 확약 반영 시 실질 인수 0원입니다. 권영문의 미상 보증금 위험은 유찰 여부와 별개로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 일산한방병원 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·대형병원이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입과 주정차가 가능하며 인근 노선버스 정류장이 소재하고, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호입니다. 난방·위생·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며 공시지가는 857,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 엘타운C1,C2,C3동은 29세대이며 표시된 실거래는 2건입니다. 최신 표시 거래는 2023.09.이고 가격 추세는 -4.2%로, 풍부한 거래 표본이 있는 대단지 아파트와 같은 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권영문 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금·확정일자·현재 점유 및 전입 유지 여부를 확인해야 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 원문으로 대조하세요.
- 이문정 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 보기. 현재 최저가가 최근 시세 지표의 58.3%이지만 거래 표본은 2건이고 추세는 -4.2%입니다. 표면 할인율만으로 응찰 상한을 높이면 안 됩니다.
- 다세대 환금성 반영. 29세대 규모와 제한된 거래 표본을 감안해 재매각 시 소요기간과 가격 변동 위험을 보수적으로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “250,000,000원은 풀렸지만, 미상 1명이 남았다”
이 사건은 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 270,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 132,300,000원까지 내려왔고, 최근 시세 지표 227,000,000원의 58.3%입니다. 더구나 가장 큰 부담인 이문정 보증금 250,000,000원도 2026.05.21. 확약으로 실질 인수 0원 처리할 수 있습니다.
그럼에도 종합 판단을 낮게 잡아야 하는 이유는 명확합니다. 권영문이라는 별도 점유자가 있고 보증금·확정일자가 미상이며, 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 여기에 2회 유찰, 29세대 다세대, 2건뿐인 실거래 표본, -4.2%의 하락 추세가 겹칩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “주된 250,000,000원 인수는 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 말 것”입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 권영문의 실제 보증금과 대항력 성립 여부를 얼마만큼 확실히 확인하느냐입니다.
