수원지방법원 2025타경54930. 화성시 팔탄면 구장리 ‘거산아트빌’ 비동 2층 202호, 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신훈이고, 말소기준권리는 2016.01.13 설정된 팔탄농업협동조합 근저당권 채권최고액 100,100,000원입니다. 그 뒤 설정된 김은숙 근저당권 15,000,000원, 조창연 근저당권 60,000,000원, 현대캐피탈 가압류 35,315,550원, 박용석 가압류 50,260,500원, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 가격이 절반 수준으로 내려왔다는 사실과 시장가격보다 싸다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 거산아트빌은 16세대 규모이고, 동일 단지 경매통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 확인 가능한 실거래 가격이 없는 상태에서 감정가 할인폭만을 가격 메리트로 해석하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54930 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 구장리 776-3 거산아트빌 비동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 신훈 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔탄농업협동조합 / 92,763,691원 |
| 말소기준권리 | 2016.01.13 팔탄농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 100,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
2015.09.16 안산제일신용협동조합 근저당권 650,000,000원은 2016.01.13 일부포기로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 팔탄농업협동조합 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2017년 박영미 가압류와 2020년 화성시 압류는 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%라도 시세 판단은 보류
현재 회차는 2회 유찰 후 68,600,000원, 감정가 140,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 48,020,000원, 4회 유찰 시 33,614,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 가격을 직접 대조할 수 있는 최근 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 표현할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 193,710,850원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 213,920,410원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 228,067,102원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 2. 근저당 · 팔탄농업협동조합 | 100,100,000원 | 66,965,200원 |
| 3. 근저당 · 김은숙 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조창연 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 35,315,550원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박용석 | 50,260,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,634,800원 차감 후 팔탄농업협동조합에 66,965,200원이 배당되고, 후순위 채권은 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 채권 총액 260,676,050원 중 총 배당액은 66,965,200원, 미배당은 193,710,850원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 팔탄면행정복지센터 북측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건은 남측으로 세로와 접합니다.
- 토지·규제. 2필 일단의 공동주택 건부지로, 자연녹지지역 및 생산녹지지역, 성장관리계획구역과 성장관리권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지 지표. 공시지가 312,900원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 거산아트빌은 16세대, 2015.09.08 준공 건물입니다. 동일 단지 경매통계의 평균 유찰횟수는 2.0회여서 매도·재매각 가격은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대 여부를 확인하고, 점유자가 있으면 전입일·확정일자·보증금을 대조해야 합니다.
- ‘49%’ 착시 경계. 감정가 대비 49%는 사실이지만, 최근 실거래 가격과의 비교가 없으므로 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 여부와 교부청구 내용을 확인해야 실제 배당 구조를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서 팔탄농업협동조합도 청구액 전액을 배당받지 못하고, 나머지 근저당·가압류 채권은 미배당으로 남습니다. 다만 제시된 시나리오상 이 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 규제·환금성. 자연녹지지역·생산녹지지역 및 성장관리계획구역 조건과 16세대 규모를 감안해 실수요·재매각 수요를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 교부청구, 점유관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2016.01.13 팔탄농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 다른 곳에 있습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 거산아트빌이 16세대 규모의 다세대라는 점, 동일 단지 경매통계의 평균 유찰횟수가 2.0회라는 점까지 고려하면, 이 물건은 권리상 인수위험보다 ‘점유 확인과 실제 매매가격 검증’이 승부처인 사건입니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격은 확인 전까지 보류가 맞습니다.
