수원지방법원 2025타경55036. 경기도 용인시 기흥구 언남동 382-6 더.시티 3층 301호로, 등기상 근린시설이며 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 고준성이고 2021.08.04 매매, 거래가액 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 세무서·용인시 압류 및 강제경매개시결정이 순차적으로 설정됐습니다. 권리 분석에서 가장 중요한 별도의 임차권은 김혜원의 주택임차권으로, 임차보증금은 240,000,000원, 전입일은 2021.08.26, 확정일자는 2021.08.04입니다.
이 임차권은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 먼저 의심해야 하는 유형입니다. 다만 매각물건명세서에는 신청채권자가 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 비인수 확약서를 제출했다고 적혀 있습니다. 따라서 배당표에 나타나는 미배당 129,194,660원은 배당 부족분일 뿐, 확약에 따라 실제 매수인에게 넘어오는 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55036 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 382-6 더.시티 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중임 |
| 소유자 | 고준성 |
| 거래가액 | 240,000,000원 (2021.08.04 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 113,190,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 청구금액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 유찰 | 2회 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나, 확약으로 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2023.07.18 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류로 판단됩니다. 그 이후 갑구 6번 국 압류, 갑구 7번 강제경매개시결정, 갑구 8번 용인시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 2023.05.19 설정된 을구 5번 주택임차권등기는 말소기준권리 이전에 자리하고 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 표시는 중복신고
| 임차인 | 용도 / 점유 | 보증금 | 권리 | 핵심 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜원 | 주거 · 301호 전유부분 전부 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 임차권등기 | 확약 적용 인수 0원 전입 2021.08.26 · 확정 2021.08.04 · 배당요구 2023.05.19 |
| 시보증 | 주거 | 0원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 | 김혜원 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 별도 보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다. |
실제 임차인은 1명이며, ‘시보증’은 별도 임차보증금이 아니라 김혜원 보증금의 보증기관 대위·승계 표시입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 대비 실질취득이 크게 낮다
더시티의 거래자료는 2021.08~2023.01 사이 총 3건입니다. 최근 12개월 평균은 220,000,000원이고, 최신 거래는 2023.01 250,000,000원입니다. 현재 최저가 113,190,000원은 최근 12개월 평균의 51.5%이며, 최근 거래 250,000,000원과 비교해도 상당히 낮은 수준입니다. 추세 지표는 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -8.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 65.62㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 62.51㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 65.62㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.62㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
현재 최저가 113,190,000원은 감정가 231,000,000원의 49%이고, 최근 12개월 평균 220,000,000원 대비 51.5%입니다. 대항력 인수형처럼 보증금 때문에 실질취득이 높아지는 구조가 아니라, 이번 사건은 확약으로 인수액이 0원이므로 실질취득도 113,190,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,384,660원 | 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 김혜원 보증금 | 240,000,000원 | 110,805,340원 | 부족분 129,194,660원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,482,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 김혜원 보증금 부족분은 129,194,660원이지만, 매각물건명세서의 확약에 따라 이 부족분을 매수인이 인수하지 않는 조건입니다. 실제 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 추가 유찰은 인수액을 다시 높일 수 있다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 배당 부족분 / 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 113,190,000원 | 49% | 129,194,660원 / 0원 |
| 3회 유찰 시 | 79,233,000원 | 34% | 162,593,194원 / 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,463,100원 | 24% | 185,935,236원 / 0원 |
현재 회차에서 확약이 유지되는 한 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰은 낙찰가 자체를 낮추지만, 배당 부족분은 커지는 구조입니다. 이 사건은 유찰이 곧 인수액 증가로 이어지는 대항력 인수형이 아니라, 확약 때문에 인수액은 고정 0원인 구조라는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 구성초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(구성역, 수인분당선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2015.07.31입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비·승강기설비 및 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이고, 토지면적은 745.0㎡이며 공시지가는 2,018,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 총 42세대, 준공일 2015.07.31이며 거래표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균은 220,000,000원이고 거래 공백 및 최근 추세 -8.3%를 함께 고려할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 신청채권자가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 확약서가 실제 매각물건명세서와 일치하는지 확인하세요.
- 실질취득 기준 확인. 현재 회차에서는 최저가 113,190,000원 + 인수 0원 = 실질취득 113,190,000원으로 계산합니다.
- 임차인 중복신고 주의. ‘시보증’은 별도 보증금이 아니라 김혜원 보증금의 보증기관 대위·승계 표시이므로 보증금 합산 금지입니다.
- 용도 확인. 등기상 근린시설이며 현황은 오피스텔로 이용 중이므로 실제 이용상태와 관련 법적 요건을 현장에서 재확인하세요.
- 권리 소멸 확인. 2023.07.18 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 각 권리의 원본 등기 내용을 대조하세요.
- 관리·현황 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 실제 점유·명도·관리비 및 현장 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가·거래자료를 기준으로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있어도, 확약이 있으면 실질 인수는 0원”
이 물건은 겉만 보면 대항력 임차보증금 240,000,000원이 있어 상당히 부담스러운 구조처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 신청채권자의 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 비인수 확약이 명시되어 있어, 현재 회차에서 매수인이 실제로 추가 부담하는 인수액은 0원입니다. 더구나 현재 최저가 113,190,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 51.5% 수준이고 이미 2회 유찰된 상태입니다. 최근 거래 추세 -8.3%와 거래 공백은 주의해야 하지만, 권리의 핵심 리스크를 확약으로 제거한 상태에서 낮은 낙찰가를 노릴 수 있다는 점이 이 사건의 가장 큰 포인트입니다. 다만 확약의 효력 범위가 김혜원 임차권과 정확히 일치하는지, 매각조건에 동일하게 반영되어 있는지까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
