최저가 49%의 착시 — 룰상 인수 174,374,860원, 확약 확인이 핵심인 해냄스토리 1204호

인천지방법원 2025타경34184. 부천시 원미구 원미동 해냄스토리 주건축물제1동 12층 1204호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 권리분석은 최저가 147,490,000원만 보면 안 됩니다. 임차인 정혜원은 2022.03.03. 주민등록과 점유를 갖추고, 2022.01.13. 확정일자를 받은 뒤 2024.03.06. 보증금 319,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.08.12. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

현재 회차 매각대금에서 집행비용 2,864,860원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 144,625,140원입니다. 보증금 319,000,000원과의 차액인 174,374,860원이 룰상 인수액입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 321,864,860원입니다. 낙찰가를 더 낮춰도 배당액이 줄어든 만큼 인수액이 커지므로, 최저가 하락만으로 싸지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

소유권보존 후 수협은행 신탁등기가 이뤄졌다가 2021.02.26. 신탁등기가 말소됐고, 같은 날 이주화에게 소유권이 이전됐습니다. 이주화의 취득 거래가액은 304,000,000원입니다. 같은 날 이 주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 적용받는 민간임대주택이라는 등기도 함께 기재됐습니다.

권리분석의 분기점은 2024.03.06. 등기된 정혜원의 주택임차권입니다. 보증금은 319,000,000원이고 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.13., 주민등록일과 점유개시일은 2022.03.03.입니다. 2025.08.12. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차권입니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 301,000,000원이고 현재 최저가는 147,490,000원으로 감정가의 49%입니다. 소유자 이주화의 2021년 취득 거래가액은 304,000,000원이지만, 이 금액은 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 거래시세보다 낮은지 여부는 판단을 보류해야 합니다.

특히 확약을 적용하지 않는 원칙적 권리관계에서는 최저가 147,490,000원에 룰상 인수액 174,374,860원을 더해 실질취득이 321,864,860원이 됩니다. 이는 감정가보다 낮은 최저가만으로는 드러나지 않는 부담입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하므로, 원칙적 총부담은 보증금 수준에 묶입니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,490,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인의 룰상 미배당액은 174,374,860원이며, 말소동의 확약서를 반영하면 해당 금액의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 원미동 원미구청 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설, 공장 및 지식산업센터 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 13층 건물의 12층 1204호이며, 2020.04.09. 사용승인을 받았습니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비돼 있습니다.
• 도로. 토지 동측과 북측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
• 물건상태. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 업무시설 오피스텔이고 주변 용도가 혼재하므로 아파트 시세를 그대로 적용할 수 없습니다. 최근 오피스텔 실거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 확약 대상이 정혜원의 주택임차권등기와 미배당 보증금 전부인지, 말소 이행에 필요한 조건이 무엇인지 원문으로 대조해야 합니다.
• 두 가지 자금 시나리오. 확약 적용 시 인수 0원*, 미적용 시 룰상 인수 174,374,860원으로 나눠 자금계획을 세워야 합니다.
• 최저가 49% 착시 경계. 최근 실거래가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 점유와 명도. 정혜원은 건물 전부에 관한 임차권자로 기재돼 있으므로 현재 점유상태와 인도 일정, 임차권 말소 진행을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.02.26. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기 원문 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “싼 최저가”가 아니라 “확약의 효력”이 승부처

이 물건은 감정가 301,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 147,490,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 319,000,000원이므로 확약이 없다면 배당 부족분 174,374,860원을 인수하게 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 해당 확약이 정혜원의 임차권에 예정대로 적용되고 말소가 이행된다면 실질 인수는 0원*입니다. 그렇더라도 최근 실거래가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 결론은 확약 원문 확인, 가격 결론은 최신 오피스텔 실거래 확인 이후에 내려야 합니다.

* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 해당 임차권에 적용한 실질 인수액입니다. 확약을 적용하지 않는 룰상 인수액은 현재 회차 기준 174,374,860원입니다.