수원지방법원 2025타경55242. 용인시 기흥구 구갈동 409, 공부상 명칭은 “기흥글로리시장,아파트”이고 현황상 “영광아파트”로 표기·통칭되는 10층 1001호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 말소기준은 2024.03.26 우리금융캐피탈주식회사 가압류로 잡혀 있으나, 그보다 앞선 주민등록을 가진 임차권등기 임차인 장형석의 보증금 250,000,000원이 핵심입니다. 이 보증금이 전액 배당되지 않으면 해당 주택임차권등기는 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 “최저가 254,000,000원짜리 신건”으로 보면 안 됩니다. 신건 기준으로도 실질취득가는 254,356,000원이고, 유찰이 진행될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액이 커집니다. 대항력 인수형 물건의 전형적인 구조입니다. 가격 비교도 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구갈동 409 기흥글로리시장,아파트 10층1001호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 신구로42번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 감정평가상 아파트로 이용중 |
| 층 / 면적 | 철근콘크리트조 및 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 10층 중 제10층 제1001호 · 대상면적 55.26㎡ |
| 소유자 | 하나경 (2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장형석 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기부 권리 흐름만 보면 말소기준은 2024.03.26 갑구 6번 가압류입니다. 이후의 경매개시결정, 국세 압류, 용인시 압류 등은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 임차인 장형석은 주민등록일자 2022.03.18, 점유개시일자 2022.03.21, 확정일자 2022.02.24로 말소기준보다 빠릅니다. 이 보증금은 단순 후순위 채권처럼 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 0건
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증기관 중복신고로 보증금을 합산에서 제외할 항목은 없고, 실제 임차인 또는 점유자로 표시된 사람은 장형석, 장은희 2명입니다. 다만 장은희는 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 성명 | 점유/용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은희 | 미상 | 2024.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 장형석 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 | 2022.02.24 | 250,000,000원 | 2024.12.20 | 있음 | 있음 | 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 비교
자료상 영광아파트 최근 거래는 2021.06 단일 거래 1건입니다. 거래금액은 165,000,000원이고, 데이터상 최저가 대비 실거래 비율은 153.9%입니다. 여기에 신건 미배당 인수액 356,000원을 더한 실질취득가 254,356,000원은 자료상 실거래의 154.2%입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용/대상면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 자료상 실거래 | 2021.06 | 55.26㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 감정가·최저가 | 2026.07.01 | 55.26㎡ | 10 | 254,000,000원 |
| 신건 실질취득 | 2026.07.01 | 55.26㎡ | 10 | 254,356,000원 |
이 사건에서 “신건 최저가가 감정가와 같다”는 사실은 가격 메리트가 아닙니다. 장형석 보증금 250,000,000원이 기준선을 만들고, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 그래서 실질취득가가 자료상 실거래 165,000,000원보다 훨씬 높은 구간에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 순위 | 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,356,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1 | 임차인 장형석 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 249,644,000원 | 부족분 356,000원 매수인 인수 |
| 2 | 을구 1(전 1)번 근저당권 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3 | 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 7,800,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4 | 을구 5번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 12,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5 | 갑구 6번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 61,403,601원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6 | 갑구 7번 경매개시결정 · 장형석 | 250,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 | 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 신건 매각가 254,000,000원에서도 장형석 보증금은 전액 충족되지 않고, 부족분 356,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 실질취득 시나리오 — 유찰돼도 총액이 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 장형석 인수액 | 실질취득가 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 254,000,000원 | 356,000원 | 254,356,000원 | 신건부터 보증금 일부 인수 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,200,000원 | 50,444,800원 | 253,644,800원 | 낙찰가 하락분 대부분이 인수액으로 이동 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,560,000원 | 90,515,840원 | 253,075,840원 | 실질취득가가 여전히 2.53억대 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 “구갈초등학교” 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고, 동측 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 “기흥역”이 소재합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1996.08.10 사용승인 자료가 있으며, 총 44세대 영광아파트로 표시됩니다. 소규모 단지라 환금성은 대단지보다 거래 표본이 제한됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대, 주상용, 토지면적 1,661.9㎡, 공시지가 2,683,000원/㎡입니다. 소로2류 및 소로3류에 접합니다.
- 공부·현황. 공부상 “기흥글로리시장,아파트”로 등재되어 있으나 현황상 “영광”아파트로 표기 및 통칭됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
- 위반건축물. 감정 데이터상 violation은 false입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 판단 금지. 이 사건은 신건 최저가 254,000,000원이 아니라 실질취득가 254,356,000원으로 판단해야 합니다.
- 장형석 보증금 확인. 임차권등기 보증금 250,000,000원이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않는다고 표시되어 있습니다. 배당표·명세서 원본 확인이 필수입니다.
- 장은희 점유관계 확인. 전입 2024.01.30이나 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 별도 확인해야 합니다.
- 관계인 가능성 확인. 장형석은 임차인·신청채권자로 동시에 등장합니다. notes의 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 현장조사와 원본 대조 대상입니다.
- 당해세 확인. notes에는 국세·지방세 압류 3건이 표시되어 있습니다. 당해세 해당 시 배당 및 인수 계산이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 자료상 실거래는 2021.06 단일 거래 165,000,000원입니다. 현재 시세 판단에는 추가 원본 확인이 필요하지만, 제공 데이터 기준으로는 실질취득가가 매우 높습니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 물건
이 물건의 핵심은 권리 말소 여부보다 보증금 인수 구조입니다. 장형석의 주택임차권등기 보증금은 250,000,000원이고, 신건에서도 356,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 1회 유찰, 2회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 각각 50,444,800원, 90,515,840원까지 커져 실질취득가는 계속 2.53억대입니다.
자료상 실거래는 2021.06 단일 거래 165,000,000원뿐인데, 신건 실질취득가는 254,356,000원입니다. 게다가 장은희 보증금 미상 점유, 장형석 관계인 가능성, 국세·지방세 압류 메모까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 착시가 생기고, 실질취득가로 보면 신건 입찰 메리트가 낮은 고위험 인수형 물건입니다.
