수원지방법원 2025타경55296. 경기도 수원시 장안구 송죽동 해든팰리스 비동 3층 302호, 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태도 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 확인됩니다. 이 물건은 아파트가 아니라 도시형생활주택·다세대 구조이므로 환금성과 가격 판단을 아파트처럼 단순 적용하면 안 됩니다.
권리 흐름의 기준점은 2018.12.12 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 박상운 가압류, 국 압류, 신한카드 주식회사 가압류, 수원시 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당에서 0순위 차감될 수 있어 후순위 미배당을 더 키울 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55296 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 송죽동 409-3 해든팰리스 비동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 송정로 39-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) |
| 소유자 | 김수정 (2018.12.12 거래가액 246,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상운 / 22,915,890원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 을구 2번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 을구 1번 안양원예농업협동조합 근저당권은 2018.12.12 해지로 말소 등기가 접수된 항목이 함께 표시되어 있으므로, 권리 판단 시 원본 등기부에서 말소 상태를 반드시 대조해야 합니다. 데이터상 배당표는 을구 1번 근저당권에 271,336,000원을 배당하는 구조로 되어 있어, 권리 목록과 배당표 사이에 확인 필요 지점이 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사·매각물건명세서에는 김만진 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2024.01.25로 말소기준권리인 2018.12.12보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차관계 자체는 보완 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김만진 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음 · 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안양원예농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 271,336,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 201,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 박상운 | 113,700,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 박상운 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,314,859원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 22,915,890원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
예상배당표 기준 채권총액은 1,549,530,749원, 채권자 배당총액은 271,336,000원, 미배당은 1,278,194,749원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 276,000,000원 | 271,336,000원 | 1,278,194,749원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,800,000원 | 216,908,800원 | 1,332,621,949원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,640,000원 | 173,367,040원 | 1,376,163,709원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송정초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 2017.05.12 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 지상4층 건물 내 제3층 제302호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비를 갖추었습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 제한사항. 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(4층이하,14M이하), 상대보호구역 등이 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김만진의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서 보완자료와 현황조사 원문을 확인해야 합니다.
- 등기부 원본 대조. 을구 1번 근저당권과 말소 등기가 함께 표시됩니다. 예상배당표와 권리목록의 불일치 가능성을 원본으로 검증해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 도시형생활주택 환금성. 감정가 신건이 곧 시세 메리트를 뜻하지 않습니다. 실거래·전세가·인근 다세대 매물 비교가 필요합니다.
- 명도 리스크. 대항력 인수는 0원으로 계산되지만, 실제 점유자가 있으므로 인도명령·명도 협의 가능성을 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 표면상 장점은 명확합니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이고, 김만진의 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력도 없습니다. 하지만 판단을 여기서 끝내면 부족합니다. 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고, 권리목록과 예상배당표 사이에 을구 1번 근저당권 처리 확인 지점이 있습니다. 게다가 실거래 자료가 없어 감정가 276,000,000원이 싸다는 근거도 없습니다. 권리는 중간 이상, 가격과 서류 정합성은 보류. 이 물건은 신건 낙찰보다 원본 대조와 유찰 후 가격 재검토가 먼저입니다.
