수원지방법원 2025타경55351. 용인시 기흥구 영덕동 용인영덕신일아파트 202동 2층 204호, 전용 84.842㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이승국으로 2006년 8월 16일 증여로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2006년 9월 29일 설정된 우리은행 근저당권 60,000,000원이고, 2007년 우리은행 근저당 96,000,000원과 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.

가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 362,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 253,400,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 10건 평균은 380,700,000원, 가장 최근인 2026년 6월 거래는 418,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.6% 수준입니다. 다만 최근과 이전 거래를 비교한 추세는 -0.6%로 소폭 하락이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심 기준은 2006.09.29. 우리은행 근저당 60,000,000원입니다. 이후 2007년 우리은행 근저당 96,000,000원, 기술신용보증기금·우리은행·경기신용보증재단·신한카드· 우리카드·김두리 가압류와 각종 압류, 2025년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신한은행 근저당과 여러 국세·공과금 압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 다수 확인됩니다.

② 임차인 — 실제 조사 2명, 모두 대항력 없음

실제 임차인 2명으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이승현은 2017.02.07., 이동진은 2023.04.19. 전입으로 두 사람 모두 말소기준일 2006.09.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력을 근거로 매수인에게 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 2.534억 vs 최근 12개월 평균 3.807억

영덕신일2 동일면적 84.84㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균 381,083,333원보다 최근 12개월 평균 380,700,000원과 최신 거래 418,000,000원, 그리고 최근 추세 -0.6%를 우선해 봐야 합니다.

전체 표본의 최저 거래는 355,000,000원, 최고는 418,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 2층 거래도 2026년 2월 355,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 253,400,000원은 최근 12개월 평균의 66.6%이며, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 역시 253,400,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 253,400,000원 가정)

총 확인 채권액 881,650,246원 중 예상 채권자 배당은 249,052,400원, 미배당은 632,597,846원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

유찰될수록 후순위 채권자의 미배당만 늘고 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 경매 신청채권자의 청구액은 28,720,398원이지만 각 시나리오의 계산상 신청채권자 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 매각대금이 선순위 권리와 비용에서 소진되는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청곡초등학교 동측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용. 감정 당시 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식조 경사슬라브지붕 19층 건물의 2층 204호입니다.
• 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·개별난방 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 대체로 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 단지 진출입이 용이하고 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지 지표. 토지면적 8,549㎡ · 공시지가 2,804,000원/㎡ · 지목 대 · 평지 · 중로한면입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 이승현·이동진 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명이 조사된 만큼 현재 점유자와 점유 부분, 퇴거 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 경고가 있어 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 381,083,333원보다 최근 12개월 평균 380,700,000원과 최신 거래 418,000,000원을 우선 비교하고, 추세 -0.6%도 함께 반영해야 합니다.
• 층 비교. 대상은 2층이고 동일면적 2층의 2026.02 거래가 355,000,000원입니다. 층·향·내부상태 차이를 현장 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 간격은 크다

이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2006년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당, 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 측면에서는 현재 최저가 253,400,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 380,700,000원의 66.6%입니다. 동일면적 최저 거래 355,000,000원, 대상과 같은 2층 거래 355,000,000원보다도 낮은 구간입니다. 반면 시장 추세는 -0.6%로 소폭 하락 중이고, 보증금 미상 점유 2명과 세금 배당 변수가 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 간격은 크지만, 명도·세금 원본 확인을 끝낸 뒤 가격 메리트를 판단할 물건입니다.