임차권 1.58억은 확약으로 실질 인수 0원*, 가격은 한 건의 과거 거래만으로 단정하기 어렵다 — 대하에버그린빌라 502호

인천지방법원 2025타경34187. 부천시 오정구 고강동 대하에버그린빌라 1동 5층 502호, 전용 49.65㎡의 다세대주택입니다. 감정가 156,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 76,440,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 158,000,000원 임차권등기의 승계 여부입니다.

강수빈 씨는 2022년 2월 20일 임대차계약을 체결하고 2022년 3월 17일 전입·점유를 시작했으며, 확정일자는 2022년 2월 21일입니다. 이후 2024년 3월 21일 임차보증금 158,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 인수권리로 명시됐지만, 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 해당 임차인에 한해서는 낙찰 후 인수액을 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리와 확약서를 함께 봐야 한다

2000년 설정된 한국주택은행 근저당권과 과거 경매개시결정은 2008년 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 2012년과 2013년에 설정된 근저당권도 각각 해지로 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서 가장 이른 부담은 2022년 12월 1일 부천시 압류이며, 이후 프랭크자산관리대부 가압류, 강수빈 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.

* 명세서상 인수 대상으로 기재된 임차보증금은 158,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼, 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.

② 가격 비교 — 과거 거래 대비 낮지만 ‘현재 시세’로 단정할 수 없다

대하에버그린빌라 1동은 총 8세대, 2000년 7월 19일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 전용 49.65㎡의 확인된 거래는 2022년 2월 158,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 76,440,000원은 이 거래가의 48.4%입니다.

수치만 보면 실질취득액이 과거 거래가보다 81,560,000원 낮습니다. 그러나 이 비교 거래는 매각기일보다 약 4년 앞선 단 한 건이며, 현재 매수세나 최근 거래 추세를 보여주는 복수 표본이 아닙니다. 따라서 “현재 시세의 절반이라 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 실제 가격 메리트는 인근 유사 다세대의 최신 거래와 현장 매물가격을 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 총 채권액 924,128,675원 중 74,664,080원이 배당되고, 849,464,595원이 미배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 등기에는 과거 경매 매각과 해지로 말소된 권리도 존재하므로, 실제 배당순위와 채권 존속 여부는 배당요구종기 서류와 최신 등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.

회차별 배당 여력

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천고강초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 석재붙임·드라이비트, 창호는 샷시창호이며 급배수·위생·도시가스·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 15m, 동측 약 6m 도로에 각각 접합니다. 토지는 평지의 가로장방형이며 주상용으로 이용됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되며, 중로2류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,401,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2000년 준공, 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 거래가 1건이고 경매 낙찰 사례가 없어 가격 형성과 재매각 속도는 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 대상, 말소 시점, 조건과 제출 주체를 원문으로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 강수빈 임차권등기 158,000,000원이 인수권리로 명시된 이유와 확약서 반영 문구를 함께 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임차권등기는 이사를 마친 뒤에도 대항력을 유지하기 위한 등기일 수 있습니다. 현재 실제 점유자, 열쇠 인도와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 재검산. 등기상 과거 매각·해지로 말소된 권리와 배당 시뮬레이션 항목을 최신 채권계산서·배당요구 서류와 대조하세요.
• 현재 시세 조사. 2022년 거래 1건만으로 응찰가를 정하지 말고, 고강동 전용 49.65㎡ 안팎 다세대주택의 최신 실거래와 매물가격을 별도로 확인하세요.
• 환금성·대출 확인. 총 8세대, 2000년 준공 다세대주택이므로 금융기관별 담보평가와 향후 매도 소요기간을 사전에 점검하세요.
• 체납비용 확인. 공용부분 관리비, 수도·도시가스 등 미납금과 실제 부담 범위를 관리 주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류의 최신 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 현장 검증이 필요”

이 사건의 권리분석 결론은 명확합니다. 강수빈 임차권등기 보증금은 158,000,000원이고 매각물건명세서상 인수권리로 명시됐지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 76,440,000원입니다.

다만 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 거래는 2022년 2월 158,000,000원 한 건뿐이며, 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 이미 2회 유찰됐습니다. 과거 거래가 대비로는 낮지만 현재 시세, 대출 가능액과 재매각 유동성은 별도의 현장 검증이 필요합니다. 권리는 확약서 원문 확인을 전제로 통과, 가격은 보수적 검증. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 확약서의 확실한 이행과 실제 환금성입니다.