수원지방법원 2025타경55781. 용인시 기흥구 마북동 ‘마북더숲(5A,5B)’ 비동 2층 201호, 전용 31.636㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 9,457만원이라는 숫자보다 권주휘 임차권의 처리 방식입니다. 권주휘는 2019.01.25. 전입·점유를 시작했고 2023.07.10. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기부에는 임차보증금이 1차 195,000,000원, 2차 204,700,000원으로 기재되어 있어, 말소기준인 2025.05.01. 강제경매개시결정보다 명백히 앞섭니다.
통상 이 구조라면 낙찰가보다 큰 대항력 임차보증금이 남아 최저가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어나는 가격 착시형 경매가 됩니다. 하지만 이 사건은 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매각 시 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서에는 그 결과 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는다고 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 255-5 비동 2층201호 · 도로명 경기도 용인시 기흥구 마북로 102-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 31.636㎡ · 방2·거실·주방·욕실·화장실·현관·발코니 |
| 건물 | 2017.08.10. 사용승인 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 신유영 · 2019.01.25. 소유권이전등기 (매매 원인 2017.07.11.) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 조건 변경
현재 등기상 기준권리는 2025.05.01. 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 과거 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 744,000,000원 근저당은 2019.01.25. 이미 말소됐습니다. 권주휘의 전입일 2019.01.25.와 임차권등기 2023.07.10.은 기준권리보다 앞서므로 확약이 없었다면 매수인 인수 위험이 큰 선순위 임차권입니다.
② 임차·보증기관 관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 보증금 | 전입 / 등기 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권주휘 2층 201호 전부 · 임차권등기 | 195,000,000원(1차) 204,700,000원(2차) | 전입 2019.01.25. 임차권등기 2023.07.10. | 대항력 有 | 미상 배당요구 2023.07.10. | 실질 0원* 대항력 포기·말소 동의 확약 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 안 함 | 전입일 미상 | 판정 불가 | 권주휘 보증금의 대위·승계 | 별도 임차보증금 아님 |
실제 임차인은 권주휘 1명입니다. ‘시보증’은 별도 임차인이 아니라 권주휘 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
* 기초 배당 시나리오에는 권주휘 보증금 195,000,000원이 매수인 인수액으로 계산되어 있으나, 매각물건명세서의 인수조건변경 확약서에 따라 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 할인됐지만 표본은 1건
비교 단지는 마북더숲(5A,5B), 총 16세대입니다. 대상 면적 31.636㎡와 매칭되는 실거래는 2022.06 전용 31.64㎡·5층·200,000,000원 1건입니다. 주어진 시세지표의 평균과 최근 12개월 평균도 모두 200,000,000원, 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 31.64㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 시세지표 평균 | 31.636㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 후 실질취득가인 94,570,000원은 시세지표 200,000,000원의 47.3%입니다. 산술적으로는 감정가 193,000,000원보다도 크게 낮고, 제시된 실거래 대비 절반 이하입니다. 다만 실거래가 2022.06 한 건뿐이므로 현재 시점의 실제 매매가를 충분히 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 부담 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,102,260원 |
| 임차인 권주휘 보증금 | 195,000,000원 | 매수인 실질 인수 0원* |
| 갑구 5번 · 주택도시보증공사 | 204,700,000원 | 92,467,740원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 112,232,260원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 94,570,000원에서 집행비용 2,102,260원을 제외한 92,467,740원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구액 204,700,000원에는 112,232,260원의 미배당이 남지만, 제출된 대항력 포기·인수조건변경 확약에 따라 그 잔존 임대차보증금을 매수인이 승계하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며 방2, 거실, 주방, 욕실, 화장실, 현관, 발코니 구조입니다. 발코니는 확장 이용 중입니다.
- 입지. 교동초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 북서측 인근으로 2차선 포장도로인 마북로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 북동측은 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2017.08.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물이며 승강기·소방·무인경비·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술) 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역도 표시돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 725.0㎡, 공시지가 1,871,000원/㎡. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 내부 확인. 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부는 확인하지 못했고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서가 핵심. 선순위 임차권이므로 매각물건명세서와 인수조건변경 확약서의 대항력 포기·말소 동의·잔존보증금 불인수 문구를 직접 확인하세요.
- 보증금 금액 대조. 등기부에는 1차 195,000,000원, 2차 204,700,000원 및 증액 9,700,000원이 기재돼 있습니다. 배당관계와 확약 적용 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 시보증은 권주휘 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명이며 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.06 200,000,000원 한 건입니다. 현재 호가·동일면적 거래를 추가 확인하지 않고 47.3% 할인율만으로 적정가를 단정하기 어렵습니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대이고 단지 경매 통계는 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0%입니다. 재매각 가능성과 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·하자·실제 점유 상태를 현장조사로 보완하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 이유가 인수금이면 위험, 이 사건은 확약 확인이 먼저”
표면만 보면 감정가 193,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 94,570,000원까지 내려온 물건입니다. 더구나 2019.01.25. 전입한 대항력 임차권의 보증금은 1차 195,000,000원, 2차 204,700,000원으로 최저가보다 훨씬 큽니다. 확약이 없다면 결코 ‘9,457만원짜리 물건’으로 볼 수 없는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 신청채권자의 대항력 포기와 매각 시 임차권등기 말소 동의, 잔존 임대차보증금 불인수 확약이 있습니다. 이를 매각조건대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 94,570,000원입니다. 시세지표 200,000,000원 대비 47.3%로 숫자상 할인폭은 크지만, 실제 거래표본이 2022.06의 1건이고 16세대 소규모 단지라는 점 때문에 가격 판단에는 보수성이 필요합니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 현재 시세와 환금성 확인입니다.
