인천지방법원 2025타경34191. 부천시 원미구 심곡동 메트로빌 2층 202호, 전용 46.475㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가 238,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,620,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기부에 김예슬 명의의 임차보증금 255,000,000원 주택임차권이 있고, 매각물건명세서도 이를 인수권리로 적시했기 때문입니다.
임차권자는 2022.09.29 임대차계약을 체결하고, 2022.10.13 확정일자를 받았으며, 2022.11.11 점유와 주민등록을 시작했습니다. 이후 소유자 김호성이 2022.12.05 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차권자는 2024.09.11 임차권등기를 마쳤습니다. 임차보증금과 소유권 거래가액이 모두 255,000,000원으로 일치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 325-18 메트로빌 제2층 제202호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로67번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 전용 46.475㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김호성 (2022.12.05 소유권 취득 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 116,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.01.04 · 총 11세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 말소동의 확약
등기 흐름상 2018.05.11 신한은행 근저당권이 설정됐으나, 2020.03.23 해지를 원인으로 그 설정등기가 말소됐습니다. 이후 김예슬이 2022.11.11 점유·주민등록을 시작했고, 2024.09.11 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.08.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력·인수 | 우선변제 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예슬 건물의 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.11.11 | 2022.10.13 | 255,000,000원 | 명세서상 인수권리 | 배당요구 2024.09.11 | HUG 말소동의 확약 |
김예슬은 보증기관의 중복 신고가 아니라 확인된 실제 임차인 1명입니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사지만, 임차인 명의와 보증기관 채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 매각물건명세서가 을구 3번 주택임차권등기를 인수권리로 명시한 만큼, 확약서가 없다면 최저가 116,620,000원만으로 가격을 평가할 수 없습니다.
* “실질 0원”은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하고, 해당 임차권등기가 확약 조건에 따라 실제 말소된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 보증금 255,000,000원이 핵심 가격기준이 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효해야 57.4% 가격이 된다
메트로빌은 총 11세대의 소규모 다세대주택입니다. 전용면적이 일치하거나 유사한 실거래는 5건이며, 전체 평균은 231,600,000원입니다. 다만 과거 255,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 46.48㎡ | 3층 | 203,000,000원 |
| 2023.05 | 45.02㎡ | 4층 | 235,000,000원 |
| 2022.12 | 46.48㎡ | 2층 | 255,000,000원 |
| 2022.12 | 46.48㎡ | 2층 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 45.02㎡ | 2층 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 231,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.48㎡ | 1건 | 203,000,000원 |
최신 거래는 2024.06의 203,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 203,000,000원입니다. 확약이 정상 이행돼 실질취득이 116,620,000원으로 확정된다면 최근 시세의 57.4%로, 금액상 여유가 큽니다. 반면 확약이 적용되지 않아 보증금 255,000,000원을 가격기준으로 보면 최신 거래 203,000,000원보다 높아져 가격 메리트가 사라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,432,680원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 159,600,000원 | 114,187,320원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 414,600,000원 중 예상배당은 114,187,320원, 미배당 합계는 300,412,680원입니다. 매수인 인수액은 말소동의 확약을 반영해 0원으로 계산됐습니다. 다만 신한은행 근저당의 2020.03.23 말소기록과 위 배당가정이 일치하는지는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 300,412,680원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 81,634,000원 | 79,764,588원 | 334,835,412원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 57,143,800원 | 55,715,212원 | 358,884,788원 | 0원* |
확약이 유효한 동안에는 유찰이 추가되더라도 김예슬 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당은 300,412,680원에서 334,835,412원, 358,884,788원으로 증가합니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 각 시나리오에서 배당액이 0원으로 계산돼 있어 확약서의 말소 조건과 이행 가능성을 더욱 엄격히 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장 전유부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 2018.01.04 사용승인된 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 심곡초등교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비와 승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 외벽은 드라이비트와 타일 마감, 내벽은 벽지와 타일 마감으로 추정됩니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이며 최근 실거래 표본이 적습니다. 단지 경매 통계는 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서에 김예슬, 메트로빌 202호, 을구 3번 주택임차권등기가 정확히 특정됐는지 확인하세요.
- 말소 조건. 매각허가·대금납부·배당 등 어떤 조건에서 말소동의가 효력을 갖는지, 매수인이 별도 서류나 비용을 부담하는지 확인하세요.
- 등기부 대조. 신한은행 근저당 설정등기는 2020.03.23 말소기록이 있으므로 예상배당표의 선순위 배당 계산과 일치하는지 확인하세요.
- 임차인 명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 시기, 열쇠 인계, 잔존 물품 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 시세 보정. 최신 거래는 2024.06의 203,000,000원이고 최근 추세는 -15.0%입니다. 내부 상태와 거래 공백을 반영해 보수적인 매도가를 적용하세요.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대이므로 아파트처럼 풍부한 비교 거래와 매수층을 전제하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 금액과 배당요구 내역을 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득 목적과 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 확약서 안에 있다”
이 물건의 최저가는 116,620,000원으로 최근 거래 203,000,000원의 57.4%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 그 가격은 김예슬의 255,000,000원 주택임차권등기가 주택도시보증공사의 확약에 따라 실제 말소된다는 전제에서만 성립합니다.
확약이 유효하면 인수는 실질 0원이고 가격 경쟁력이 생깁니다. 확약이 적용되지 않으면 실질 가격의 기준은 최저가가 아니라 보증금 255,000,000원으로 바뀌며, 최신 거래 203,000,000원보다 높은 부담이 됩니다. 여기에 가격 추세 -15.0%, 총 11세대, 최근 12개월 거래 1건이라는 환금성 제약도 남습니다.
확약 원본과 근저당 말소기록·배당순위를 모두 대조한 뒤에만 가격 메리트를 인정할 수 있는 조건부 매력형 물건입니다. 권리 확인 전에는 보류, 확약과 말소 절차가 명확하게 확인되면 116,620,000원을 기준으로 검토하는 것이 맞습니다.
