수원지방법원 2025타경56312. 수원시 장안구 파장동 408-1의 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김대성으로, 2021.03.08. 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 등기부에 보이는 압류·가압류 자체보다 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 보는 것이 핵심입니다.
말소기준권리는 2022.01.28. 접수된 국가의 압류입니다. 김지윤은 그보다 앞선 2021.03.09. 주민등록, 2021.03.08. 점유개시, 2021.02.17. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 115,000,000원입니다. 배당요구도 2026.06.04. 접수돼 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저매각가 81,200,000원에서는 집행비용을 제외한 79,338,400원만 배당되는 시뮬레이션입니다. 남는 35,661,600원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 408-1 4층 402호 · 도로명 파장천로66번길 44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 벽돌조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김대성 (2021.03.08. 소유권이전 · 거래가 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지윤 / 115,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.28. 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 포천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’을 먼저 봐야 한다
2022.01.28. 압류가 말소기준이므로 이후의 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김지윤의 임차권등기 자체는 2025.04.07. 접수됐더라도, 그 기초가 되는 주민등록·점유는 2021.03.08.~2021.03.09.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 이 주택임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재 회차 인수 35,661,600원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.03.09 점유 2021.03.08 확정 2021.02.17 | 115,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2026.06.04 | 승계 有 현재 35,661,600원 |
| 기사항전 | 주거 | 전입 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
또한 김지윤에 대해서는 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심에 관한 확인 필요성이 표시돼 있습니다. 다만 현재 확인되는 등기와 매각물건명세서상으로는 보증금 115,000,000원의 주택임차권과 대항력·우선변제권을 전제로 인수 위험을 계산해야 안전합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 감정가 116,000,000원의 70%인 81,200,000원입니다. 표면적으로는 34,800,000원이 내려왔지만 이 사건에서는 그 할인폭을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 81,200,000원 | 35,661,600원 | 116,861,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 59,583,120원 | 116,423,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,788,000원 | 76,328,184원 | 116,116,184원 |
3회 유찰 가정에서 낙찰가가 39,788,000원까지 내려가더라도 인수 추정액은 76,328,184원으로 증가해 총부담은 116,116,184원입니다. 즉 이 물건의 경제적 원가는 낙찰가 자체보다 임차보증금 115,000,000원에 묶여 있습니다. 현재 회차 역시 배당표상 집행비용을 포함한 결과 실질취득 부담이 감정가 116,000,000원보다 861,600원 높은 116,861,600원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,861,600원 |
| 1. 임차인 김지윤 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김지윤 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 81,200,000원이 집행비용 1,861,600원과 김지윤 보증금 배당 79,338,400원으로 소진됩니다. 김지윤 보증금 미배당 35,661,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 스라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내부는 벽지도배 및 타일 마감, 샷시 창호입니다.
- 입지. 수일초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·노변근린생활시설 등이 혼재하고, 주거지로서 제반 환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장은 도보 약 5분 거리입니다. 대중교통의 횟수와 배차간격을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며 위생·급배수, 개별난방, 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 완경사의 사다리형 토지로 다세대주택부지로 이용 중이며, 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합·상대보호구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 특이사항. 다세대주택으로 이용 중이며 서고동저의 경사지에 건축된 관계로 302호와 본건 402호가 인접해 위치합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 81,200,000원에 인수 35,661,600원을 더한 116,861,600원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 김지윤 임차권 원본 확인. 전입 2021.03.09., 점유 2021.03.08., 확정일자 2021.02.17., 보증금 115,000,000원 및 배당요구 2026.06.04. 내용을 등기부·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유 정보는 전입·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 및 추가 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
- 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 2회 유찰 가정 실질부담 116,423,120원, 3회 유찰 가정 116,116,184원으로 낙찰가 하락 대비 총부담 감소가 제한적입니다.
- 관계인 여부 확인. 김지윤에 대해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심에 관한 확인 필요성이 있으므로 임대차계약과 보증금 지급관계를 원본으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 집행기록을 직접 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 승계가 더 크다”
이 물건의 표면 최저가는 81,200,000원입니다. 하지만 대항력 있는 김지윤의 보증금은 115,000,000원이고, 현재 회차 배당으로 회수되지 않는 35,661,600원이 매수인에게 남습니다. 그래서 현재 회차 실질취득 부담은 116,861,600원으로 계산됩니다. 감정가 116,000,000원보다도 낮지 않습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 낙찰가 56,840,000원에 인수 59,583,120원, 3회 유찰 시 낙찰가 39,788,000원에 인수 76,328,184원으로, 총부담은 계속 116,000,000원대에 머뭅니다. 게다가 김지윤 외 주거 점유 정보 1건은 전입·보증금이 확인되지 않아 추가 인수위험도 확정되지 않았습니다. 최저가만 보면 할인형, 실질취득으로 보면 인수형. 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 승계를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
